Il supercondominio
Il Supercondominio è una realtà composta da più edifici, con parti comuni che necessitano di una apposita regolamentazione.
La definizione di supercondominio data dalla Corte di Cassazione
La definizione di Supercondominio è stata data dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 19939 del 14.11.2012, secondo la quale “per supercondominio s’intende la fattispecie legale che si riferisce ad una pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condomini, ma compresi in una più ampia organizzazione condominiale, legati tra loro dall’esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni (quali il viale d’accesso, le zone verdi, l’impianto di illuminazione, la guardiola del portiere, il servizio di portierato, eccetera) in rapporto di accessorietà con fabbricati.
Ai fini della costituzione di un supercondominio, non e’ necessaria ne’ la manifestazione di volontà dell’originario costruttore, ne’ quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio, essendo sufficiente come si e’ detto che i singoli edifici, abbiano, materialmente, in comune alcuni impianti o servizi, ricompresi nell’ambito di applicazione dell’articolo 1117 cod. civ. …… al supercondominio si applicano, in toto, le norme sul condominio, anziché quella sulla comunione, in particolare …… si applicano le disposizioni dettate dall’articolo 1136 c.c. in tema di convocazione, costituzione e formazione e calcolo della maggioranze”.
Il Supercondominio è nato quindi dall’interpretazione giurisprudenziale, che ha utilizzato proprio l’aggettivo “super” per fare riferimento ad un’entità organizzativa che sta al di sopra dei singoli edifici.
Dopo la riforma del condominio del 2012
A seguito della riforma del Condominio del 2012 (Legge 220/2012), con l’introduzione dell’art. 1117 bis cod.civ. è stata sancita l’applicabilità delle norme del condominio anche al Supercondominio, in quanto compatibili, ma il Legislatore non ha comunque fornito una definizione, che continua ad essere quella ricavata dalle sentenze dei Giudici.
Oltre all’art. 1117 bis cod. civ., la riforma del 2012 ha modificato anche l’art. 67 disp.att. cod.civ. che – vedremo più avanti nell’articolo – disciplina i poteri dei rappresentanti di ciascun Condominio.
Sono quindi questi due articoli a rappresentare le norme che regolamentano il Supercondominio, rimasto fino alla riforma oggetto di attenzione, come già detto, solo da parte della giurisprudenza.
Abbiamo quindi visto come la costituzione di un Supercondominio non necessiti di delibere assembleari o di specifici atti formali da parte dell’originario costruttore o dei successivi acquirenti, essendo sufficiente che i singoli edifici, costituiti o meno in distinti Condomini, abbiano, materialmente, in comune alcuni impianti o servizi, ricompresi nell’ambito di applicazione dell’art. 1117 c.c.
L’Amministratore del Supercondominio.
L’amministrazione del Supercondominio ricalca pertanto essenzialmente quella prevista per il Condominio, a cominciare dall’applicazione dell’art. 1129 cod.civ., il quale stabilisce al primo comma che quando i condòmini sono più di otto è necessario nominare un amministratore.
Se la legge ritiene essenziale la nomina di un amministratore nei Condominii con più di otto proprietari, a maggior ragione questa regola varrà per il Supercondominio, nel caso in cui gli edifici tra loro connessi, costituiti o meno in distinti Condominii, superino il numero di otto.
L’amministratore del Supercondominio ha il compito di gestire le parti comuni agli edifici e non deve essere necessariamente scelto tra gli amministratori dei singoli Condominii.
I suoi poteri sono i medesimi dell’amministratore del singolo Condominio.
Ovviamente, essi riguarderanno soltanto i beni del Supercondominio, comuni cioè a tutti i singoli edifici che ne fanno parte (manutenzione viale d’accesso/ aree verdi comuni/parcheggi comuni, pagamento delle bollette dell’illuminazione comune, gestione servizio di portineria ecc.).
Sarà quindi l’amministratore del Supercondominio l’unico soggetto legittimato ad agire in giudizio a tutela dei beni del Supercondominio, non gli amministratori dei singoli edifici condominiali che possono agire a tutela delle sole parti comuni del fabbricato amministrato, sempre nei limiti dei poteri attribuitigli dalla legge o dall’assemblea.
L’amministratore del Supercondominio potrà anche coincidere con l’amministratore di uno dei Condominii che ne fanno parte, ma dovrà essere appositamente nominato.
Apposita nomina, così come saranno necessari un codice fiscale ed un conto corrente dedicato, oltre ad una tabella di supercondominio, da utilizzare per la ripartizione delle spese relative ai beni e servizi supercondominiali.
Questo perché bisogna sempre tenere presente che il Supercondominio costituisce un soggetto giuridico autonomo rispetto ai singoli Condominii.
Accanto all’amministratore (detto anche Super-amministratore), il Supercondominio vedrà anche la presenza dell’assemblea e di un regolamento.
L’assemblea del Supercondominio.
Sono infatti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun fabbricato ad essere gli unici legittimati a partecipare all’assemblea del Supercondominio per la gestione ordinaria delle parti comuni e la nomina dell’amministratore, non certo gli amministratori degli edifici ricompresi nel Supercondominio.
A tal proposito, la Cassazione ha stabilito che è contrario a norme imperative il regolamento contrattuale di Condominio che preveda che l’assemblea del supercondominio sia composta dagli amministratori dei singoli Condominii.
Essendo demandata all’assemblea la formazione della volontà dei condòmini in ordine alla gestione delle cose comuni e affidata all’amministratore l’esecuzione delle disposizioni di legge, del regolamento e della stessa volontà dell’assemblea, la confusione dei ruoli non può ammettersi.
L’art. 67 disp. att. cod. civ. stabilisce poi che quando i partecipanti siano complessivamente più di sessanta, ciascun Condominio deve designare, con la maggioranza prevista dall’art. 1136 quinto comma cod. civ. (maggioranza degli intervenuti ed almeno due terzi del valore dell’edificio), il proprio rappresentante, che quindi parteciperà all’assemblea del Supercondominio, indetta per la gestione ordinaria delle parti comuni e la nomina dell’amministratore.
Quindi, ogni qualvolta nel Supercondominio vi siano più di 60 partecipanti, per legge è obbligatorio che ciascun Condominio o fabbricato abbia un proprio rappresentante, che può essere anche un soggetto estraneo alla struttura condominiale stessa.
L’importante è che non sia designato quale rappresentante l’Amministratore che, peraltro, non può mai ricevere deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea condominiale.
Se nell’ambito del singolo condominio l’assemblea non provvede a nominare il proprio rappresentante, ciascun condòmino può, con ricorso, adire l’autorità giudiziaria affinché sia quest’ultima a provvedere alla nomina.
Qualora alcuni dei Condominii interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante, il potere di adire con ricorso l’autorità giudiziaria spetta anche al singolo rappresentante già nominato, previa diffida a provvedervi indirizzata all’amministratore del singolo Condominio o ai singoli condòmini.
A questi soggetti dovrà essere notificata, inoltre, copia del ricorso presentato e, successivamente, copia del provvedimento emanato dal Tribunale.
Come detto sopra, il rappresentante partecipa all’assemblea del Supercondominio indetta per la gestione ordinaria delle parti comuni e la nomina dell’amministratore.
Ciò significa che non può intervenire nelle assemblee straordinarie, comprese quelle aventi ad oggetto la revoca dell’amministratore.
Per cui, in tali casi, anche se il Supercondominio è composto da oltre 60 partecipanti, saranno questi a dover presenziare all’assemblea supercondominiale.
Quando il rappresentante riceve la convocazione di assemblea, deve comunicare tempestivamente all’amministratore del Condominio rappresentato l’ordine del giorno e, successivamente, le decisioni assunte dall’assemblea dei rappresentanti dei Condominii.
Il rappresentante risponde del proprio operato secondo le regole del mandato.
Pertanto, incorre in responsabilità contrattuale se non partecipa all’assemblea del Supercondominio. In caso di impossibilità a partecipare, egli può nominare un proprio sostituto, ma se non riceve l’autorizzazione dall’Assemblea del Condominio che rappresenta, risponde dell’operato del sostituto.
Allo stesso modo, risponde per responsabilità contrattuale se non comunica tempestivamente all’Assemblea l’esito della riunione del Supercondominio o se ha assunto decisioni contrastanti rispetto alle indicazioni ricevute.
Il regolamento del Supercondominio.
L’art. 1138 c.c. stabilisce che, quando in un edificio il numero dei condòmini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento contenente norme che disciplinano l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese.
Di conseguenza, questa regola varrà anche per il Supercondominio, nel caso in cui gli edifici tra loro connessi, costituiti o meno in distinti Condominii, siano superiori a dieci.
Lo specifico regolamento supercondominiale si affianca a quelli dei singoli Condominii.
Il regolamento può essere predisposto dall’unico originario proprietario che, in genere, è il costruttore dell’intero complesso edilizio, che farà sottoscrivere il regolamento ad ogni acquirente dell’unità immobiliare.
Tale documento sarà così obbligatorio per l’acquirente medesimo e per i suoi aventi causa.
Il regolamento può anche essere deliberato dall’assemblea del Supercondominio.
In generale il regolamento, oltre a contenere norme sull’uso delle cose comuni e sulla ripartizione delle spese da effettuarsi secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condòmino, detta anche norme per la tutela del decoro dell’edificio e per l’amministrazione del Condominio.
Il regolamento di Supercondominio può inoltre prevedere pattuizioni particolari attinenti a specifiche destinazioni della cosa comune, alla costituzione di diritti reali di godimento, come, ad esempio, diritti di servitù.
Ma non può contenere disposizioni che violino i diritti reali dei singoli condomini relativamente alle proprietà private e ai beni comuni.
Lo scioglimento del Supercondominio
Lo scioglimento del Supercondominio è disciplinato dagli artt. 61 e 62 disp. att. cod. civ.
Requisito indispensabile è l’autonomia strutturale degli edifici. Per cui, in presenza, per esempio, di una strada e di un giardino comune, una volta deliberata la costituzione di un Supercondominio, questo non può più essere sciolto, non essendoci autonomia strutturale degli edifici.
Ricorrendo invece la condizione di divisibilità in autonomi edifici, lo scioglimento è deliberato dall’assemblea con le maggioranze previste dall’art. 1136 secondo comma c.c. (maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell’edificio) oppure è disposto dall’autorità giudiziaria su domanda giudiziale dei comproprietari che rappresentino almeno un terzo di quella parte di condominio di cui si chiede la separazione.
Superbonus e Supercondominio
In tema di interventi di Superbonus effettuati all’interno di un Supercondominio, l’Agenzia delle Entrate ha fornito degli importanti chiarimenti.
In particolare, si riporta quanto precisato con l’interpello n. 94/2021, secondo il quale, ai fini del Superbonus, qualora in un Supercondominio la sostituzione dell’impianto termico centralizzato non consenta il miglioramento di due classi energetiche, ma tale risultato sia raggiunto solo per alcuni edifici oggetto di ulteriori interventi trainanti o trainati, possono accedere al Superbonus solo i condòmini che possiedono le unità immobiliari all’interno degli edifici oggetto di tali ulteriori interventi.
La verifica del rispetto dei requisiti necessari per accedere al Superbonus va effettuata con riferimento a ciascun edificio e, in particolare, il doppio passaggio di classe è attestato mediante gli appositi APE convenzionali ante e post intervento, redatti per i singoli edifici oggetto degli interventi.
Possono invece accedere, nel rispetto delle condizioni previste, all’Ecobonus (50/65%) di cui all’articolo 14 del D.L. n. 63/2013, gli altri condòmini che possiedono le unità immobiliari all’interno degli edifici che, con il solo intervento di sostituzione dell’impianto termico centralizzato, non raggiungono il miglioramento di due classi energetiche.
Il Superbonus quindi spetta con riferimento alle spese sostenute dai condòmini che hanno deliberato di realizzare anche l’isolamento termico delle facciate e del tetto dal quale conseguirà, unitamente alla sostituzione dell’impianto termico a servizio dell’intero Supercondominio, la diminuzione di due classi energetiche.