Le innovazioni in condominio
Che cosa sono le innovazioni?
Cosa dice l’articolo 1120 del Codice Civile?
L’art. 1120 cod. civ. stabilisce, al primo comma, che “I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell’articolo 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni”.
Non si può certo affermare che il Legislatore abbia fornito una definizione esatta di cosa siano le innovazioni in Condominio.
Cosa dice la Cassazione a riguardo delle innovazioni in condominio?
Motivo per cui ci ha pensato la giurisprudenza quando, con sentenza n. 12654/2006, la Cassazione ha definito le innovazioni come “le modifiche materiali o funzionali dirette al miglioramento, uso più comodo o al maggior rendimento delle parti comuni”.
Trattasi cioè di tutte quelle modificazioni che, alterando l’aspetto materiale o mutando la destinazione originaria, comportano che le parti comuni, in seguito all’attività o alle opere eseguite, presentino una diversa consistenza materiale ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti.
In ogni caso devono essere dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.
Pertanto, alla luce di tale specifica, è chiaro che non tutti gli interventi sulle parti comuni possano essere considerati innovazioni.
Occorre valutare caso per caso in base alla situazione di fatto esistente.
L’innovazione può riguardare sia qualcosa di nuovo che prima non c’era (ad esempio la creazione di un locale di portineria nell’ingresso; un impianto di ascensore nella tromba delle scale), sia una cosa o un servizio comune già esistente.
Quanto all’approvazione della relativa delibera, il codice ha previsto delle particolari maggioranze.
L’art. 1120 cod. civ., infatti, richiamando espressamente il quinto comma dell’art. 1136 cod. civ., richiede la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio.
La regola base
In alcuni specifici casi tuttavia è richiesta la maggioranza di cui al secondo comma dell’art. 1136 c.c., ovvero la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell’intero edificio.
Si tratta delle ipotesi in cui le innovazioni hanno a oggetto:
- opere e interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti;
- opere e interventi finalizzati a eliminare le barriere architettoniche, a contenere il consumo energetico degli edifici, a realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell’edificio, a produrre energia mediante l’utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune;
- installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto.
Non sempre poi le innovazioni coinvolgono tutti i condòmini.
A volte riguardano solo alcuni in particolare.
Innovazioni condominiali che coinvolgono tutti i condòmini
Il primo caso (innovazioni che coinvolgono tutti i condòmini) è disciplinato proprio dall’art. 1120 c.c. che, nel richiedere che le innovazioni della cosa comune siano approvate dai condòmini con una determinata maggioranza, si riferisce in generale a quelle innovazioni che comportino una spesa da ripartire tra tutti i condòmini su base millesimale.
Innovazioni condominiali che non coinvolgono tutti i condòmini
Il secondo caso, cioè quando le innovazioni sono destinate a servire solo una parte dell’edificio condominiale, le relative spese fanno carico esclusivamente al gruppo di condomini che ne trae utilità, come previsto dall’art. 1123, terzo comma, cod. civ. Il computo della maggioranza prescritta dall’art. 1120 cod. civ. dovrà quindi operarsi con riferimento solo a quei condomini.
Ci sono però delle innovazioni vietate dalla legge.
Innovazioni condominio vietate
Si tratta di quelle individuate dal quarto comma dell’art. 1120 c.c., ovvero:
- innovazioni che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato;
- innovazioni che ne alterano il decoro architettonico;
- innovazioni che rendono talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.
Sulla base di questo elenco, va subito specificato che un’innovazione è vietata quando il pregiudizio arrecato sia obiettivamente intollerabile almeno per un condomino.
Ciò significa che, se l’innovazione è utile a tutti i condòmini eccetto uno e se a questi l’innovazione arreca un pregiudizio tollerabile, soprattutto in relazione alla sua temporaneità e saltuarietà, l’innovazione è consentita.
Innovazioni condominiali esempi
Per meglio comprendere il concetto di innovazione, a titolo esemplificativo si consideri che è stata ritenuta illegittima la delibera condominiale che, nell’approvare i lavori di restringimento del vialetto di accesso ai box, avrebbe reso poi disagevole il transito delle autovetture.
Al contrario, la Cassazione ha escluso che costituisse innovazione vietata dalla legge il restringimento di un viale di accesso pedonale, poiché non integrava una sostanziale alterazione della destinazione e della funzionalità della cosa comune, non la rendeva inservibile o scarsamente utilizzabile per uno o più condomini, ma si limitava a ridurre in misura modesta la sua funzione di supporto al transito pedonale, restando immutata la destinazione originaria.
È invece vietato installare un ascensore se questo rende notevolmente difficile l’ingresso in un’abitazione privata.
Innovazioni condominiali vietate e decoro architettonico
Quanto alle innovazioni vietate perché alterano il decoro architettonico, va innanzitutto premesso che per decoro architettonico del Condominio deve intendersi “l’estetica del fabbricato così come risultante dall’insieme delle linee e delle strutture che connotano lo stabile stesso e gli imprimono una determinata, armonica fisionomia e una specifica identità” (Cass. n. 851 del 2007).
Ai fini della violazione, il decoro architettonico deve essere valutato con riferimento alle caratteristiche proprie dell’edificio, individualmente considerato, e non con riferimento all’ambiente nel quale esso si trova.
Per cui l’innovazione vietata (in quanto lesiva del decoro architettonico) è quella che altera, in modo visibile e significativo, la particolare struttura e la complessiva armonia che conferiscono al fabbricato una propria specifica identità.
Che cosa accade allora se l’assemblea approva un’innovazione vietata?
La delibera deve essere considerata nulla in quanto lede i diritti dei condòmini sulle parti di proprietà comune e/o esclusiva.
In tal caso potrà essere impugnata in qualunque momento da chiunque ne abbia interesse.
E se invece l’assemblea approva un’innovazione consentita dalla legge ma con maggioranze inferiori a quelle richieste?
La delibera deve essere considerata annullabile, per cui andrà impugnata nel termine di trenta giorni dalla ricezione del verbale per gli assenti o dall’assemblea per i presenti.
Innovazione condominiale quando un condomino non vuole partecipare alle spese
Vi può essere poi il caso (frequente) in cui un condomino non voglia partecipare alla spesa per l’innovazione.
Che cosa può fare quindi il condomino dissenziente, considerato che per legge (art. 1137 c.c.) le delibere assembleari valide sono vincolanti per tutti i partecipanti al condominio?
In deroga all’art. 1137 c.c., il codice civile prevede che se un’innovazione molto onerosa o non strettamente indispensabile è suscettibile di utilizzazione separata, i condòmini contrari potranno decidere di non partecipare alla spesa non utilizzando il frutto della innovazione.
L’art. 1121 c.c. dispone infatti che “qualora l’innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all’importanza dell’edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa“.
Pensiamo al caso di uno stabile, privo di cantine, box e solai.
Tale edificio nasce sprovvisto di ascensore.
La sua successiva installazione rappresenterebbe, per i condòmini del piano terra, solo una spesa non apportando nessun vantaggio in termini di godimento degli spazi comuni. L’innovazione è quindi per loro gravosa o voluttuaria, ma è anche suscettibile di utilizzazione separata. I condòmini degli altri piani potranno quindi installare l’ascensore, ma solo a proprie spese.
Sempre l’art. 1121 c.c., al successivo secondo comma, stabilisce che “se l’utilizzazione separata non è possibile, l’innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l’ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa.” Quindi in questo caso l’innovazione gravosa o voluttuaria potrà essere realizzata solo se la maggioranza sia disposta ad accollarsi tutti i costi.
L’ultimo comma dell’art. 1121 c.c. dispone infine che i condòmini dissenzienti (o i loro eredi o aventi causa) possono in qualunque tempo partecipare ai vantaggi dell’innovazione, contribuendo alle spese di esecuzione e di manutenzione dell’opera. Essere dissenziente non significa quindi privarsi per sempre dell’utilizzo del bene. Tale possibilità di partecipazione successiva, infatti, non può essere mai negata. Lo ha stabilito anche la Cassazione, in numerose sentenze.
Innovazioni condominio e barriere architettoniche
Nell’ambito delle innovazioni, occorre infine segnalare che, con decreto legge n. 76/2020, le innovazioni con le quali, negli edifici privati, vengono eliminate le barriere architettoniche non sono considerate di carattere voluttuario.
Di conseguenza, l’unico limite alla loro realizzazione è rappresentato dal pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato.