Ascensore condominiale

L’ascensore condominiale è una parte comune dell’edificio. Questo significa che tutti i condomini ne sono proprietari e che, quindi, ne possono fare liberamente uso.

Ma significa anche che tutti i condomini devono contribuire alle relative spese di manutenzione ordinaria e straordinaria.

Innanzitutto bisogna dire che l’argomento è regolato dalla legge n. 13 del 1989, “Disposizioni per favorire il superamento e l’eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati”.

In base alla normativa citata, negli edifici di nuova costruzione la presenza di ascensori è obbligatoria in quelli con più di tre piani.

Per i palazzi fino a tre piani, invece, deve essere garantito l’accesso al pian terreno e la possibilità dell’installazione di piattaforme elevatrici.

La legge 13 del 1989 affronta le problematiche della progettazione senza barriere nell’ambito dell’edilizia residenziale, quindi negli edifici privati di nuova costruzione, negli interventi di ristrutturazione, negli spazi esterni di pertinenza e di accesso.

Ascensore di nuova installazione

Negli edifici invece già esistenti ma privi di ascensore?

L’installazione di un nuovo ascensore in Condominio costituisce una innovazione e, pertanto, deve essere deliberata dall’assemblea condominiale.

Trattandosi di una innovazione volta all’eliminazione delle barriere architettoniche, la delibera è validamente assunta se viene approvata con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

Se l’ascensore è stato installato successivamente alla costruzione dell’immobile, i condòmini non interessati, ai sensi dell’art. 1121, comma 1, c.c., possono rinunciare espressamente sia al pagamento delle spese di realizzazione, sia, ovviamente, all’utilizzo.

In questo caso, l’ascensore rientrerà nella proprietà dei soli condòmini che lo hanno voluto.

Tuttavia, il comma 3 dello stesso articolo, consente, in qualsiasi momento, ai condòmini che hanno inizialmente rinunciato di cambiare idea e, quindi, di «partecipare ai vantaggi dell’innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell’opera».

Secondo una recente ordinanza della Cassazione (la n. 10850 dell’8 giugno 2020), infatti “l’ascensore installato ex novo, per iniziativa e a spese di alcuni condomini, successivamente alla costruzione dell’edificio, non rientra nella proprietà comune di tutti i condomini, ma appartiene a quelli, tra costoro, che l’hanno impiantato, dando luogo ad una particolare comunione parziale, distinta dal condominio stesso; tale è il regime proprietario finché tutti i condomini non decidano, successivamente, di partecipare alla realizzazione dell’opera, con l’obbligo di pagarne pro quota le spese all’uopo impiegate, aggiornate al valore attuale, secondo quanto previsto dall’art. 1121, comma 3, c.c., non assumendo rilievo giuridicamente rilevante, ai fini della natura condominiale dell’innovazione, la circostanza che questa sia stata, di fatto, utilizzata anche a servizio delle unità immobiliari di proprietà di coloro che non avevano inizialmente inteso trarne vantaggio”.

Quindi per la ripartizione delle spese relative al nuovo ascensore dovrà essere redatta la corrispondente tabella millesimale.

Ma ci si può opporre all’installazione di un nuovo ascensore?

Ci sono dei casi in cui, nonostante l’assemblea abbia deliberato correttamente l’installazione dell’ascensore, il singolo condomino può opporsi. 

È prevista infatti la possibilità di opporsi all’installazione dell’ascensore, qualora essa rechi pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, ne alteri il decoro architettonico o renda alcune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.

Come opporsi all’installazione di un ascensore?

Nel caso in cui non si fosse d’accordo con l’installazione di un ascensore condominiale, è possibile impugnare la delibera condominiale con la quale è stata decisa a maggioranza la costruzione dell’ascensore in condominio e fare ricorso in Tribunale.

La sostituzione di un ascensore già esistente

Anche nel caso in cui sia necessario procedere alla sostituzione di un ascensore già esistente, perché vetusto, la maggioranza richiesta è quella prevista dal secondo comma dell’art. 1136 c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno metà del valore dell’edificio).

Per la ripartizione delle spese, trattandosi di un’opera manutentiva e/o ricostruttiva, queste devono essere suddivise sulla base delle tabelle millesimali redatte in conformità all’art. 1124 c.c. (per metà per millesimi di proprietà e per l’altra metà in base al piano). 

Come si ripartiscono le spese che riguardano l’ascensore

Vediamo adesso quali sono i criteri di riparto delle spese che attengono all’impianto di ascensore.

I criteri per la ripartizione delle spese relative all’ascensore presente in Condominio sono stabilite dallo stesso Codice Civile.

L’articolo 1124 del Codice civile prevede, infatti, che “le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono.

La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo”.

Inoltre, “al fine del concorso nella metà della spesa, ripartita in base al valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune”. 

Se quindi nel Regolamento Condominiale non è stabilita una pattuizione diversa, la metà delle spese relative all’impianto ascensore verranno ripartite applicando le tabelle millesimali “proprietà” e per ripartire l’altra metà si terrà invece in considerazione l’altezza del piano dal suolo.

E così l’ultimo piano pagherà proporzionalmente di più rispetto ai condomini del primo piano.

La distinzione tra manutenzione ordinaria e straordinaria non ha rilevanza con riferimento ai criteri di riparto, nel senso che quello delineato si applica tanto alle spese ordinarie quanto a quelle straordinarie.

Questa differenziazione rileva piuttosto per delineare le competenze dell’assemblea rispetto ai poteri propri dell’amministratore.

L’amministratore infatti può autonomamente attuare gli interventi di manutenzione ordinaria degli ascensorie riportare nel bilancio condominiale di fine anno le spese di quanto eseguito.

I lavori di manutenzione straordinaria invece richiedono la preventiva autorizzazione deliberata dell’assemblea condominiale.

Il piano terra paga l’ascensore?

Un’altra questione da sempre motivo di discussione in Condominio riguarda la possibilità per chi abita al piano terra di non partecipare alle spese  relative alla manutenzione dell’ascensore.

I condòmini non possono rinunciare all’utilizzo dell’ascensore originario, ed è lo stesso Codice (art. 1118) a prevederlo: «Il condòmino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni» e «non può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni».

L’articolo 1124 del codice civile stabilisce però che le spese sono sostenute “dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono”.

Come si conciliano queste due norme?

Con riferimento ai condomini del piano terra la Corte di Cassazione, con sentenza numero 4419 del 21 febbraio 2013 ha stabilito che essi debbano partecipare alla ripartizione delle spese di scale ed ascensore perché “le scale (e gli ascensori) appartengono anche ai condomini dei piani inferiori che non se ne servono in quanto beni che condizionano l’esistenza stessa dell’edificio”.

Per cui, se non si tratta di un impianto suscettibile di utilizzo “separato” (per esempio con una chiave), anche i condomini proprietari delle unità abitative al piano terra dovranno partecipare alle relative spese di manutenzione.

A diversa conclusione si giunge invece nell’ipotesi in cui il Condominio abbia più scale e più impianti ascensore, per esempio in scale diverse.

A chiarirlo è il terzo comma dell’articolo 1123 del codice civile, che stabilisce:

“Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”.

I condomini serviti da un’altra scala o da un altro ascensore dovranno dunque partecipare alle spese relative al loro vano scale ed all’ascensore di loro competenza.

A far chiarezza sul punto la Corte di Cassazione con sentenza numero 12641 del 2016, che ha ribadito l’esistenza del condominio parziale.

Dall’esistenza del condominio parziale infatti discendono non soltanto differenti criteri di ripartizione delle spese, ma la vera e propria titolarità del diritto di proprietà sulle scale e ascensori di pertinenza.