Chi può partecipare all’assemblea condominiale?

L’inquilino e la partecipazione alle assemblee condominiali

L’art. 10 della Legge n. 392/1978 sull’equo canone riconosce al conduttore il diritto di voto nelle assemblee condominiali aventi ad oggetto le delibere inerenti al riscaldamento e al condizionamento d’aria nonché la partecipazione, senza però diritto di voto, quando discute la modifica dei servizi comuni.

La partecipazione del conduttore alle assemblee, che abbiano ad oggetto le spese di riscaldamento o la modificazione dei servizi comuni, è tuttavia legittima solo per quelle delibere che interessano una spesa o un aggravio di spesa che, alla fine, ricade sul conduttore stesso.

Partendo da questa norma viene quindi spontaneo chiedersi chi sia il soggetto obbligato ad informare il conduttore della convocazione dell’assemblea condominiale. Il locatore o l’Amministratore?

La risposta non è certa, quantomeno dopo la riforma del 2012.

Prima di allora, infatti, sia l’art. 66 disp. att. c.c. sia l’art. 1136 c.c. facevano riferimento ai “condòmini”, mentre in base all’attuale formulazione si parla ora di “aventi diritto”. L’art. 1136 comma 6 c.c. stabilisce che l’assemblea non possa deliberare se non consta che tutti gli aventi diritto siano stati regolarmente convocati e questa norma va letta congiuntamente all’art. 66 disp. att. c.c. che, al terzo comma, prevede in caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto che la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell’art. 1137 c.c.

Se prima della Riforma, quindi, la giurisprudenza riteneva che l’avviso di convocazione andasse inviato ai soli condòmini, reputando come tali solamente i proprietari degli immobili, post Riforma sono sorti due orientamenti contrastanti.

Quello più rigido e tendenzialmente maggioritario continua a ritenere che l’avviso di convocazione dell’assemblea debba essere comunicato dall’amministratore al proprietario e non obbligatoriamente anche al conduttore dell’immobile, senza quindi che le conseguenze della mancata conoscenza della convocazione da parte del conduttore possano ricadere sul Condominio, che rimane completamente estraneo al rapporto di locazione.  

Per cui, in base a questa tesi, è il locatore a dover informare il conduttore della convocazione dell’assemblea, quando all’ordine del giorno vengono poste questioni che lo riguardano direttamente.

Le modalità con cui il locatore debba informare l’inquilino sono rimesse al locatore stesso.

Ma, ovviamente, si consiglia di utilizzare metodi certificabili (raccomandata a/r piuttosto che pec o consegna a mani con sottoscrizione per ricevuta).

Infatti, se comunque la delibera assunta in assenza del conduttore resta valida – sul presupposto che le conseguenze derivanti dalla mancata convocazione del conduttore da parte del locatore non ricadono sull’intero condominio – il locatore che non ha avvisato l’inquilino si rende inadempiente.

Con la conseguenza che l’inadempimento del locatore al proprio obbligo di informazione legittima il rifiuto da parte del conduttore di rimborsare il locatore dei maggiori oneri derivanti dalla delibera adottata in sua assenza per mancata informazione.

Tuttavia si tenga ben presente che questo inadempimento non incide sul rapporto contrattuale, per cui non può essere utilizzato dal conduttore quale motivo di risoluzione del contratto di locazione, né per sospendere l’adempimento delle proprie obbligazioni ai sensi dell’art. 1460 primo comma c.c.

È ovvio che tutte le volte in cui l’inquilino ha diritto al voto ha anche diritto ad impugnare la delibera dell’assemblea di condominio. Solo però se prima informato dal locatore, poiché appunto l’Amministratore non ha alcun obbligo di convocarlo.

L’orientamento che ritiene appunto che non gravi sull’Amministratore alcun obbligo di convocare il conduttore alle assemblee condominiali fonda il proprio convincimento anche sul fatto che, in caso di mancato pagamento delle spese condominiali da parte del conduttore, responsabile della morosità nei confronti del Condominio rimane sempre il locatore, restando infatti esclusa un’azione diretta del Condominio nei confronti dei conduttori delle singole unità immobiliari facenti parte del condominio medesimo. 

Chi invece sostiene che dopo la riforma del 2012 sussista un vero e proprio obbligo dell’Amministratore di convocare il conduttore alle assemblee condominiali nelle materie di sua competenza, basa la propria tesi innanzitutto sul fatto che ora si fa riferimento agli “aventi diritto” sia nell’art. 1136 penultimo comma c.c. sia nell’art. 66 disp.att.c.c. e, tra gli “aventi diritto”, non possono non essere ricompresi anche gli inquilini.

Inoltre l’obbligo di tenuta del Registro anagrafe condominiale da parte dell’Amministratore impone a quest’ultimo di raccogliere i nominativi di tali soggetti, dal momento che anche gli inquilini potrebbero rendersi responsabili di violazioni di norme del regolamento condominiale. 

Secondo i fautori di questa tesi, quanto sopra confermerebbe che, se l’amministratore deve convocare gli aventi diritto a partecipare all’assemblea di condominio perché, in caso contrario, la delibera è annullabile, siccome tra gli aventi diritto ci sono anche i conduttori nei casi previsti dall’art. 10 L. 392/78, ecco che allora l’amministratore deve convocare anche gli inquilini.

In attesa che la Corte di Cassazione chiarisca definitivamente quale dei due orientamenti ritenere prevalente, reputiamo che sia il locatore a doversi attivare per convocare il proprio conduttore.