Regole condominiali ai tempi del Coronavirus

Regole condominiali di buon vicinato

Spesso in condominio i rapporti di vicinato sono critici e litigiosi.

C’è chi ascolta la musica ad alto volume in piena notte, chi innaffia le piante sgocciolando sui piani inferiori, chi usufruisce del posto auto condominiale in modo errato, chi ingombra gli spazi comuni con oggetti vari, e così via. La casistica è infinita.

I conflitti in condominio avvengono già quando si vive una quotidianità fatta di impegni lavorativi, scolastici e sociali, e quindi quando la maggior parte dei condomini vive un gran numero di ore fuori di casa.

Figuriamoci quando tutti (o pressoché tutti) gli abitanti di un condominio sono costretti a vivere in casa. Come sta accadendo in questo periodo di “lockdown”, imposto per marginare la diffusione del coronavirus.

I rumori condominiali

Uno dei motivi più frequente per cui si litiga sono i RUMORI molesti:

per esempio il classico ticchettio delle scarpe della signora del piano di sopra, lo spostamento di mobili, i lavori svolti agli orari più impensabili, la tv tenuta a volume troppo alto, l’abbaiare del cane, i bambini che giocano, gridano e corrono, l’aspirapolvere.

Come intervenire per interrompere i rumori molesti condominiali?

Il problema dei rumori molesti condominiale è forse quello che, più degli altri, non trova una certezza giuridica.

Il codice civile si occupa del problema con un’unica e generica norma, che ha lasciato negli anni ampio spazio all’interpretazione, ovvero l’art. 844 cod.civ.

Tale norma fa riferimento ai rumori derivanti dal fondo del vicino e impone che essi siano impediti se superino la normale tollerabilità.

Ovviamente, in quanto generica, è applicabile per analogia anche a tutte quelle situazioni di vicinato che comportano la cosiddetta immissione di rumore, come appunto il Condominio.

Quindi, per capire se un rumore è lecito o vietato, si deve fare riferimento al concetto di normale tollerabilità, proprio perché la norma parla di possibilità di impedire un rumore, solo se esso supera la normale tollerabilità.

E, quindi, voi vi chiederete, che cos’è la normale tollerabilità?

Quando un rumore è tollerabile.

Un rumore è tollerabile (e quindi lecito) se la sua intensità, paragonata al contesto spazio-temporale, in cui viene immesso questo rumore, è accettabile e sopportabile.

Purtroppo il criterio della normale tollerabilità non è ancorato a parametri oggettivi, ma dipende dalle caratteristiche del caso concreto.

Per cui, bisognerà considerare:

• La durata del rumore → se il rumore persiste per 5 minuti, mezz’ora, un’ora, mezza giornata, tutta la notte.
• L’orario in cui lo stesso è prodotto → se è mattina inoltrata oppure sono le ore di riposo.
• La sua ripetizione nel tempo → è tollerabile una festa data una volta all’anno, mentre diventa assolutamente intollerabile un festeggiamento che si ripete tutte le settimane o comunque con molta frequenza.
• Il luogo in cui si trova l’appartamento del condomino dal quale provengono i rumori → nel senso che il rumore proveniente da un appartamento che affaccia su una strada particolarmente rumorosa dovrà considerarsi più tollerabile, perché di fatto lo è, rispetto allo stesso rumore proveniente da un appartamento immerso nel verde dove non passano auto e dove il silenzio è predominante.

Tutto ciò per dire, in sintesi, che il concetto di normale tollerabilità non è ancorato a criteri oggettivi ma dipende dalle circostanze concrete di tempo, di luogo e di modalità.

Anche in questo caso, durante la quarantena a cui tutti siamo obbligati, e quindi di convivenza forzata, di bambini chiusi in casa e di persone che lavorano da casa, il buon senso e una maggiore tollerabilità devono necessariamente essere chiamati in campo.

Per cui chi deve lavorare, per esempio, non può di certo pretendere che i bambini dell’appartamento sovrastante giochino non emettendo il minimo rumore e, viceversa, chi ha figli a casa da scuola dovrà gestirli nel rispetto del regolamento condominiale  e delle ore del silenzio.

Regole condominiali cani

Questa è una questione che non è mai semplice da risolvere.

Se da un lato infatti i Giudici che si sono trovati ad occuparsi di queste problematiche hanno riconosciuto che i cani hanno diritto di abbaiare, dall’altro lato, un cane che abbaia eccessivamente a causa della condotta del padrone che lo lascia solo per troppo tempo e che quindi abbaia in continuazione, è fonte di responsabilità sia civile sia penale.

Sappiate innanzitutto che le norme del regolamento condominiale non possono vietare di possedere o detenere animali domestici.

Questo significa che un regolamento che contiene questo divieto è nullo perché contrario alla legge.

La nullità però vale solo per il regolamento condominiale assembleare, non per il regolamento contrattuale, (consulta l’articolo completo sul regolamento condominiale per vedere le differenze) che è invece quello redatto dall’originario costruttore dell’edificio e da questi fatto approvare singolarmente agli acquirenti degli appartamenti all’atto del rogito.

Dunque, proprio perché approvato all’unanimità esso può contenere dei vincoli più pregnanti e forti rispetto a quello approvato a maggioranza.

E le norme ivi contenute possono essere modificate solo con il consenso di tutti i condomini.

Una delibera assembleare che vieta ad un condomino di tenere in casa un animale domestico è quindi sicuramente impugnabile. Questo significa che l’assemblea può però ancora impedire al proprietario di un appartamento la detenzione di animali esotici.

Detto ciò, se il regolamento condominiale non può vietare al proprietario di un appartamento di tenere un animale da compagnia, questo non significa che si possa fare ciò che si vuole.

Parlando dei rumori emessi da animali domestici, vale già quanto detto prima, ovvero che dipende dal caso concreto: non ci si può lamentare quindi se ad esempio il cane detenuto all’interno dell’appartamento abbaia solo quando il padrone rientra dal lavoro o quando qualcuno passa davanti al portone di casa.

L’abbaiare occasionale è da considerarsi normale.

Rumori condominiali cani quando si può intervenire e come?

Diverso il caso in cui vi siano più cani all’interno di un appartamento che abbaiano, o anche di un singolo cane che abbaia costantemente notte e giorno.

Se parlando direttamente con il proprietario dell’animale nulla cambia, se nulla cambia nemmeno con l’intervento dell’amministratore o sollevando la questione durante l’assemblea, nel tentativo di trovare un accordo, allora è necessario contattare l’asl che verificherà la situazione rilasciando un verbale, che varrà come prova in un eventuale giudizio.

Di solito si ricorre a richiedere provvedimenti d’urgenza. Occorre dire che molto raramente si arriva all’allontanamento dell’animale, e accade in presenza di un concreto rischio per la salute o a causa di patologie dell’animale, che ovviamente vanno certificate. Molto più spesso invece scattano le sanzioni.

In ogni caso la Corte di Cassazione ha sancito nel 2006 il diritto esistenziale del cane di abbaiare, per cui è tutta una questione di reciproca tolleranza e rispetto.

Come si fa per interrompere i rumori?

Il punto di partenza è sempre il regolamento condominiale.

Se i rumori sono eccessivi e vengono prodotti in orari vietati dal regolamento condominiale, occorre rivolgersi all’amministratore, il quale potrà innanzitutto intervenire scrivendo una lettera direttamente al condomino (se il responsabile è individuato) o, se non si conosce esattamente il responsabile, con il classico avviso in bacheca condominiale.

L’Amministratore potrà poi indire un’assemblea straordinaria nel corso della quale richiamare il condomino al rispetto delle regole. In questo periodo, ovviamente, tale strada non è percorribile poiché la pandemia di coronavirus non consente assembramenti e quindi le assemblee di condominio sono tutte rinviate.

Se invece si vuole percorrere la strada della causa per ottenere l’interruzione del rumore ed eventualmente il risarcimento dei danni, bisognerà fornire la prova del rumore che si ritiene superi la soglia della normale tollerabilità.

Come?

Per fornire tale prova si può ricorrere sia a tecnici specializzati che, con apposita strumentazione, rilevano l’intensità dei suoni, sia all’audizione di testi che abbiano avuto una diretta percezione dei rumori stessi.

Il Giudice di Pace è competente per questa materia qualsiasi sia il valore della controversia. E in tal caso si può stare davanti al Giudice di Pace anche senza l’assistenza di un legale.

Ma sappiate invece che se la domanda giudiziale è fondata sulla violazione di uno specifico divieto contenuto nel regolamento condominiale, non è più competente il giudice di pace, bensì il tribunale.

Una volta accertato il superamento della normale tollerabilità dell’immissione rumorosa, il Giudice potrà inibire immediatamente l’attività rumorosa oppure imporre, se tecnicamente possibile, determinati accorgimenti tecnici che riducano il rumore provocato.

Il trasgressore potrà essere condannato al risarcimento dei danni nei confronti di chi ha subito il fastidio provocato dal rumore.

La paura di un contagio da coronavirus e lo stress dovuto all’obbligo di restare in casa possono causare l’inasprimento di tensioni e conflitti che già normalmente tendono ad essere alti all’interno di un condominio.

Il buon senso, la reciproca tollerabilità e la capacità di mettersi nei panni dell’altro possono essere le armi vincenti per vivere al meglio questa condizione di reclusione forzata.