Compensi amministratore di condominio

Il compenso dell’amministratore di condominio è il corrispettivo dovuto per l’attività che questi è chiamato a prestare. 

La voce di costo riguardante il compenso degli amministratori deve essere suddivisa tra i condòmini.

Chi paga i compensi dell’amministratori di condominio

In ragione della normativa vigente deve ritenersi che il compenso dell’amministratore debba essere pagato:

• sempre da tutti i condòmini, mai nessun escluso, salvo particolari accordi la cui legittimità andrebbe valutata caso per caso;
• dal locatore e non dal conduttore;
• dal proprietario e non dal comodatario;
• in concorso (nella misura del 50%) tra nudo proprietario ed usufruttuario (oltre soggetti equiparabili, ovvero titolare del diritto d’uso o di abitazione).

Secondo quali criteri deve essere ripartita questa spesa tra i condòmini?

Al riguardo va detto che in assenza di un accordo tra tutti i condomini che disponga diversamente (es. ripartizione della spesa per il compenso dell’amministratore in parti uguali) tale onere dovrà essere suddiviso tra tutti i comproprietari sulla base del criterio generale di ripartizione delle spese, ossia quello dei millesimi di proprietà (art. 1123, primo comma, c.c.).

Abbiamo già accennato alla necessità che l’amministratore di condominio specifichi all’atto della nomina e ad ogni suo rinnovo l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività che andrà a svolgere, a pena di nullità della delibera di nomina.

Il compenso deve indicare ogni elemento che va a comporlo.

Se l’amministratore durante o alla fine dell’anno di gestione (es. in sede di presentazione del rendiconto) aumenta il suo compenso in ragione di elementi non indicati all’inizio dell’anno, allora la sua nomina va considerata nulla.

Amministratore di condominio compenso per lavori straordinari

Oltre al compenso per la gestione ordinaria del condominio, è possibile per l’Amministratore chiedere un compenso per i lavori straordinari, determinato in misura percentuale sull’ammontare totale dei lavori medesimi?

Sì è possibile, ma come appena detto, deve inserire questa voce di costo nell’elenco dettagliato del compenso per l’attività che andrà a svolgere.

Se non lo facesse l’attività deve essere considerata ricompresa nella voce di compenso generale e ogni ulteriore richiesta renderebbe nulla la nomina.

Per quanto riguarda il compenso aggiuntivo per i lavori straordinari, l’’amministratore ha a disposizione due opportunità:  

• domandare un compenso extra per l’attività connessa all’esecuzione dei lavori straordinari determinandolo in misura fissa;

• richiedere una remunerazione aggiuntiva percentuale, specificando che la stessa andrà ad essere parametrata all’importo deliberato per le medesime opere straordinarie.

La norma che disciplina l’elencazione dettagliata del compenso dell’amministratore ha la chiara funzione di imporre chiarezza e trasparenza nei rapporti con i condomini.

E’ evidente che, quando questa voce di costo sia inserita nel preventivo o comunque nel dettaglio del compenso, nessuna obiezione potrà essere opposta all’amministratore. Si deve ricordare, infatti, che al rapporto amministratore/condominio si applicano le norme sul mandato, che per l’attività di amministratore non esistono tariffari di riferimento e che dunque la determinazione del compenso è rimessa all’accordo tra le parti (cfr. art. 1709 c.c.).

In sostanza, siccome nessuna norma vieta la determinazione del compenso in questa forma, purché essa sia chiara fin da subito, è da ritenersi legittima la richiesta di un compenso extra determinato in misura percentuale rispetto all’ammontare dei lavori straordinari.

Se l’amministratore che ha ottenuto il riconoscimento di questo compenso venisse revocato prima della fine dei lavori, egli avrebbe diritto al compenso per l’attività svolta in misura percentuale ai lavori fino ad allora eseguiti e pagati. Il nuovo amministratore avrebbe diritto al compenso per la parte finale se richiesto e specificato al momento della nomina ed accordatogli dall’assemblea.