Consigliere di condominio, cosa significa esserlo?

Che cosa significa davvero essere un consigliere di condominio?

Il Condominio è una forma di abitazione collettiva che comporta diritti e doveri condivisi tra i vari condomini.

In questo contesto, i consiglieri di condominio possono giocare un ruolo fondamentale, fungendo da intermediari e facilitatori per il buon funzionamento della comunità.

Spesso però si pensa che i consiglieri abbiano diritti e poteri che, in realtà, non esistono perché non riconosciuti dalla legge.

Quali sono quindi esattamente le loro funzioni e responsabilità?

Ma chi sono i Consiglieri di Condominio?

Bisogna innanzitutto dire che i consiglieri sono condomini come tutti gli altri, senza alcuna rappresentanza del Condominio, rappresentanza che per legge ha soltanto l’amministratore. 

Nomina consiglieri condominio

I consiglieri vengono scelti ed eletti dagli altri condomini durante l’assemblea condominiale, che deve avere tale nomina all’Ordine del Giorno.

Il numero di consiglieri può variare in base alla dimensione e alla complessità del condominio, ma solitamente si tratta di un gruppo di tre o cinque membri, il famoso Consiglio Condominiale. 

Le funzioni principali dei consiglieri condominiali

La previsione di un Consiglio di Condominio è stata introdotta nel nostro ordinamento giuridico con la Riforma del Condominio, precisamente con l’art. 1130 bis c.c. secondo cui: “L’assemblea può anche nominare, oltre all’amministratore, un consiglio di condominio, composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo”.

Sinteticamente,

Rappresentanza dei Condomini

i Consiglieri fungono da voce dei condomini, rappresentando le loro esigenze e preoccupazioni nelle assemblee e nelle decisioni quotidiane, ma senza possibilità di sostituirsi alla loro volontà.

Supervisione della Gestione

ai Consiglieri viene riconosciuto il compito di controllare l’operato dell’amministratore condominiale, assicurandosi che le spese siano giustificate e che le decisioni siano rispettate. Controlli che, in ogni caso, ciascun condomino ha diritto – e forse anche il dovere – di fare.

Organizzazione delle Assemblee

i Consiglieri possono contribuire a pianificare e organizzare le assemblee condominiali, coadiuvando l’amministratore nella preparazione dell’ordine del giorno (per esempio comunicandogli specifiche questioni da porre all’OdG su cui gli altri condomini vogliono discutere) oppure individuando tra i condmini in quale giorno svolgere l’assemblea, per assicurare la presenza di un numero sufficiente di presenze a garantire il raggiungimento del quorum.

Mediazione delle Liti

in caso di conflitti tra condomini, i Consiglieri possono assumere un ruolo di mediazione, cercando di risolvere le controversie in modo pacifico e costruttivo.

Proposte di Miglioramento

possono proporre miglioramenti e interventi per il Condominio, come manutenzioni o iniziative volte a migliorare la qualità della vita comune.

Gestione delle Emergenze

in situazioni di emergenza, come guasti o problemi di sicurezza, i Consiglieri possono prendere decisioni rapide, spesso in coordinamento con l’amministratore.

Queste sono in generale le funzioni che vengono riconosciute ai Consiglieri, che si possono dunque sintetizzare in funzioni consultive e di controllo.

Le uscite di cassa, i preventivi dei lavori di ristrutturazione, le offerte di partecipazione all’appalto, i relativi contratti con le ditte, la scelta dell’impresa esecutrice dei lavori, la ripartizione degli oneri etc. possono solo essere sottoposte a un preventivo vaglio di congruità da parte del Consiglio, ma devono poi essere sempre deliberate dall’Assemblea.

Qualsiasi decisione del Consiglio non ha alcun valore vincolante per il Condominio. 

I Consiglieri non possono autorizzare nessuna spesa

Si è detto quindi che i Consiglieri, avendo funzioni meramente consultive e di controllo, non possono prendere nessuna decisione per conto del Condominio ed autorizzare, per esempio, delle spese in nome e per conto del Condominio.

Questo è, per esempio, il caso preso in esame dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 7484 del 15 marzo 2019, dove, addirittura, il Consiglio di Condominio, composto da 5 membri, dopo aver analizzato dei preventivi di spesa, aveva deliberato la spesa straordinaria per i lavori di rifacimento del terrazzo/lastrico solare e suddiviso il pagamento in due rate, il tutto senza mai passare per il vaglio dell’assemblea condominiale.

La Corte ha confermato la sentenza di appello che aveva a sua volta confermato quella di primo grado di accoglimento dell’impugnativa della delibera.

La Cassazione ha stabilito che la delibera assembleare, con la quale si dà incarico ai consiglieri di esaminare i preventivi e decidere la spesa da affrontare, non autorizza gli stessi a decidere altresì a quale specifica impresa conferire l’incarico per l’esecuzione dei lavori.

Tale delibera, infatti, non rappresenta un mandato ai consiglieri di perfezionare anche un contratto di appalto.

Pertanto, un’eventuale scelta dell’impresa da parte della commissione risulta vincolante per tutti i condomini solo se approvata dall’assemblea con le maggioranze prescritte, non essendo delegabili ai singoli condomini, anche riuniti in gruppo, le funzioni dell’assemblea, la quale rimane sempre l’organo deliberativo del Condominio.

Ciò significa che il Consiglio non può esautorare l’Assemblea condominiale dalle sue competenze inderogabili, le cui decisioni sono vincolanti per tutti i condomini, anche dissenzienti (c.d. principio dell’obbligatorietà), ovviamente nei rispetto del quorum costitutivo e deliberativo ex art. 1136 c.c.

Per concludere, l’assemblea condominiale è l’unico organo decisionale in ambito condominiale, così come previsto dall’art. 1135 c.c., ed il Consiglio di Condominio ha solo un ruolo meramente consultivo, con la conseguenza che qualsivoglia decisione presa da tale organo in violazione delle proprie attribuzioni è da considerarsi invalida e non può privare l’assemblea delle sue competenze inderogabili.

Domande frequenti