I giardini in condominio
Non è raro vedere Condomini in cui sia presente uno spazio verde.
Questo potrebbe essere di proprietà condominiale, di proprietà del singolo condomino oppure ad uso esclusivo.
Quali sono allora le differenze tra queste tre tipologie di giardino, all’interno di un Condominio?
Giardino Condominiale
Il giardino condominiale è un’area verde comune a tutti i condomini.
Questo tipo di giardino è di proprietà del Condominio e può dunque essere utilizzato da tutti i residenti.
Le caratteristiche principali sono:
- Accessibilità: tutti i condomini hanno il diritto di accedere e utilizzare il giardino allo stesso modo.
- Manutenzione: la manutenzione del giardino è a carico del Condominio e le spese vengono suddivise tra tutti i condomini.
- Regolamenti: l’uso del giardino è regolato dal regolamento condominiale che può prevedere orari di utilizzo, attività consentite e norme di comportamento.
Giardino di Proprietà Privata
Si tratta di un giardino di proprietà esclusiva di un singolo condomino, anche se si trova all’interno dell’area condominiale.
La proprietà esclusiva del giardino deve sicuramente risultare nell’atto di compravendita, ma può anche essere specificata nel regolamento condominiale.
In genere, il condomino proprietario ha il diritto di utilizzare e gestire il giardino come meglio crede, ma deve anche rispettare le norme condominiali e le eventuali limitazioni imposte dagli altri condomini o dal regolamento (ad esempio, limiti al tipo di piante che possono essere piantate).
Giardino ad Uso Esclusivo
Un giardino ad uso esclusivo, invece, è una porzione di giardino che, pur essendo di proprietà comune, è destinata all’uso esclusivo di un singolo condomino.
L’esclusività di utilizzo del giardino deve essere espressamente sancita nell’atto notarile di compravendita.
Le caratteristiche principali sono:
- Accessibilità: Solo il condomino a cui è assegnato il giardino ha il diritto di accedervi e di utilizzarlo.
- Manutenzione: la manutenzione ordinaria del giardino è a carico del condomino che ne ha l’uso esclusivo, mentre le spese straordinarie vengono suddivise tra tutti i condomini, fatto salvo il caso in cui il Regolamento non preveda diversamente.
- Regolamenti: anche se l’uso è esclusivo, il condomino deve rispettare le norme del regolamento condominiale e non può alterarne la destinazione d’uso.
Ad esempio, non può decidere di trasformarlo in un parcheggio, né può decidere di apportare dei cambiamenti che limitino l’utilità ad altre porzioni di fabbricato in termini di aerazione o veduta.
I Regolamenti possono anche imporre limitazioni sugli arredi da giardino, vietando quelli fissi.
Come si ripartiscono le spese del giardino condominiale?
Per quanto concerne la suddivisione delle spese di manutenzione, quelle relative ad un giardino condominiale sono generalmente ripartite tra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà.
Ciò significa che ogni condomino contribuisce in proporzione alla quota di proprietà che possiede nel condominio.
Per quanto riguarda un giardino ad uso esclusivo, le spese si suddividono in due categorie:
- Spese Ordinarie: sono a carico del condomino che ha l’uso esclusivo del giardino. Queste includono la manutenzione quotidiana, come il taglio dell’erba e la cura delle piante.
- Spese Straordinarie: in alcuni casi potrebbero essere suddivise tra tutti i condomini, poiché riguardanti interventi strutturali o miglioramenti di cui beneficia l’intero condominio.
Le spese relative al giardino di proprietà privata sono invece interamente a carico di chi ne è proprietario esclusivo.
Tuttavia, se il giardino di proprietà privata ha accesso o confina con aree comuni del condominio, potrebbero esserci delle spese condivise per la manutenzione delle parti comuni che lo circondano.
È importante fare riferimento al regolamento condominiale per chiarire eventuali obblighi e responsabilità.
Giardino condominiale o ad uso esclusivo sopra i box.
Capita poi spesso che l’area verde, sia essa giardino condominiale o giardino ad uso esclusivo, faccia da copertura ai box interrati del Condominio.
Se nei box interrati compaiono delle infiltrazioni provenienti proprio dal giardino sovrastante, come si interviene? Chi paga l’intervento e gli eventuali danni?
Laddove la causa delle infiltrazioni sia imputabile al fatto esclusivo di colui che ha il godimento esclusivo del giardino, sarebbe applicabile l’art. 2051 c.c. (Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito) ed il costo del danno cagionato dovrebbe essere interamente sopportato dal titolare del fondo sovrastante, secondo i principi della responsabilità extracontrattuale.
Diversa è l’ipotesi in cui non sia possibile individuare la causa dell’infiltrazione.
La giurisprudenza ormai costante ritiene applicabile per analogia l’art. 1125 c.c. che disciplina la suddivisione delle spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti e solai.
La Corte di Cassazione, (sent. 16 febbraio 2012 n. 2243) ha infatti statuito che, in materia di condominio, qualora si debba procedere alla riparazione del cortile condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva dei singoli condomini, ai fini della ripartizione delle relative spese non si può ricorrere ai criteri previsti dall’art. 1126 cod. civ. (che disciplina i lastrici solari), ma si deve, invece, procedere secondo i criteri stabiliti dall’art. 1125 cod. civ., ovvero:
– le spese per la manutenzione e la ricostruzione dei solai (l’impermeabilizzazione della soletta del giardino, che fa da copertura al box) sono sostenute in parti eguali tra il giardino ad uso esclusivo ed il box.
Questo perché il solaio esistente che separa il piano sottostante da quello sovrastante di un edificio si presume siano di proprietà comune ai due piani;
– le spese relative alla manutenzione della copertura del pavimento del piano sovrastante (in questo caso la pavimentazione del giardino ed, eventualmente, anche le spese per la rimozione, accantonamento e ripristino del giardino stesso) sono poste per intero a carico di chi ha l’uso esclusivo del giardino;
– le spese di intonaco, tinta e decorazione del soffitto sono a carico del proprietario del piano inferiore (in questo caso il proprietario del box).
Se invece si tratta di giardino di proprietà condominiale, i costi di riparazione del piano di calpestio andranno ripartiti tra tutti i condomini secondo i rispettivi millesimi, escludendo dalla spesa di riparazione del pavimento e di impermeabilizzazione della guaina i proprietari dei box danneggiati, ai quali competono soltanto le spese di intonacatura e tinteggiatura interna del proprio soffitto.