Il condominio parziale

Avete mai sentito parlare di Condominio parziale? 

Innanzitutto questo è un concetto che, come vedremo tra poco, ha delle implicazioni pratiche perché riguarda la ripartizione delle spese condominiali.

Bisogna infatti partire da quanto stabilisce il terzo comma dell’art. 1123 c.c. secondo il quale “Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”.  

In sostanza, i condomini pagano le spese per i beni comuni di cui usufruiscono solo loro. 

Pensiamo ad esempio a quegli edifici condominiali che hanno più “scale” (scala A, scala B, etc.) e, di conseguenza, hanno più ascensori , etc.. Il condomino proprietario di un’unità immobiliare nella scala A pagherà le spese che riguardano quella scala, non certo le spese di ascensore, luce etc. che riguardano la scala B.

Potrebbero anche esserci impianti autonomi per ogni scala per quanto riguarda l’acqua o il riscaldamento, per cui vale lo stesso principio.

Nel caso di condominio parziale, il bene che ne fa parte è di proprietà di tutti i condomini oppure soltanto di quelli facenti parte del condominio parziale stesso?

La Corte di Cassazione (Cass.Civ. sez. II, 17.06.2016 n. 12641) ha evidenziato come tutte le volte in cui un bene “risulti, per le sue obiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato al servizio e/o al godimento, in modo esclusivo, di una parte soltanto dell’edificio in condominio, esso rimane oggetto di un autonomo diritto di proprietà, venendo in tal caso meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condomini su quel bene.

Mancano i presupposti per l’attribuzione, ex art. 1117 c.c., della proprietà comune a vantaggio di tutti i partecipanti se le cose, i servizi e gli impianti di uso comune, per oggettivi caratteri materiali, appaiano necessari per l’esistenza o per l’uso, ovvero siano destinati all’uso o al servizio non di tutto l’edificio, ma di una sola parte (o di alcune parti) di esso”. 

Secondo la giurisprudenza quindi, in presenza di beni che per oggettive caratteristiche strutturali e funzionali sono destinati al servizio o al godimento in modo esclusivo di una parte soltanto del fabbricato, la fattispecie del condominio parziale “ex lege” si configura in maniera automatica, senza che sia necessario alcun atto o fatto costitutivo. 

Può altresì accadere che nello stesso regolamento di condominio venga attribuita la proprietà di un bene o di un impianto solo ad un gruppo di condomini in forza della destinazione oggettiva del bene o impianto stesso. 

Sta di fatto che, quando si configura la fattispecie del condominio parziale che coesiste nell’edificio con la più ampia organizzazione configurata dal Condominio, quel bene e/o servizio rimane oggetto di un autonomo diritto di proprietà di cui sono titolari solo i condomini che ne usufruiscono.

L’art. 1117 c.c. infatti, nell’individuare in maniera esemplificativa quali sono le parti condominiali comuni, pone la riserva “se il contrario non risulta dal titolo”. 

È il caso appunto del condominio parziale.

Ma quali sono le implicazioni pratiche del condominio parziale?

Condominio parziale: la ripartizione e gestione delle spese

Esse riguardano la gestione e l’imputazione delle spese.

Innanzitutto, il gruppo di condomini che non ha la titolarità su quei beni e/o servizi rientranti nel condominio parziale non ha, di conseguenza, il diritto di partecipare alle assemblee o comunque non ha diritto di voto nelle delibere attinenti la loro gestione.

Ciò comporta che “la composizione del collegio e delle maggioranze si modifica in relazione alla titolarità delle specifiche parti oggetto della concreta delibera da adottare” (Cass.Civ. sez. II, 17.06.2016 n. 12641, Cass.Civ. sez. II, 16.01.2020 n. 791).

Ciò significa che sia il quorum costitutivo sia il quorum deliberativo vanno calcolati con esclusivo riferimento ai condomini e alle relative unità immobiliari direttamente interessati alla gestione e all’imputazione delle spese dei beni, servizi e/o impianti che ricadono nel condominio parziale.

In secondo luogo va da sé che, per quello stesso gruppo di condomini che non ha la titolarità su quei beni e/o servizi rientranti nel condominio parziale, non si pone alcun problema di contribuire alle spese, che restano a carico del condominio parziale.

Al riguardo si sottopongono all’attenzione del lettore due sentenze, rispettivamente del Tribunale di Teramo e del Tribunale di Roma, che si sono occupate del condominio parziale con riferimento alle tabelle millesimali .

Il caso del Tribunale di Teramo

Nel caso esaminato dal Tribunale di Teramo (sent. 18.06.2020 n. 489), veniva impugnata una delibera condominiale con cui erano stati deliberati interventi di manutenzione del lastrico solare del condominio parziale orizzontale, costituito da tre villette a schiera, con ripartizione delle spese solo in capo a queste ultime secondo quanto prevede l’art. 1123 comma 3 c.c., applicando il criterio di spesa dell’art. 1123 comma 1 c.c. (millesimi di proprietà) ed adottando le tabelle millesimali in vigore per l’intero Condominio.

Il Tribunale di Teramo osservava preliminarmente che “il Condominio è un complesso condominiale costituito da un fabbricato di tipo verticale, composto da n. 15 unità immobiliari, denominato fabbricato A; e da un corpo di fabbrica orizzontale composto da n. 3 villette a schiera, denominate fabbricati B, C, D, di proprietà degli attori … che i due edifici, quello verticale e quello orizzontale hanno in comune un’ampia area condominiale esterna, destinata all’accesso ai rispettivi edifici e ai parcheggi”.

Il Tribunale di Teramo ha rigettato l’impugnazione della delibera osservando che “l’amministratore ha correttamente ripartito la spesa all’interno del gruppo dei condomini interessati, applicando a tale gruppo, il criterio dell’art. 1123 c. 1 cc, ed adottando le medesime tabelle millesimali di comproprietà in vigore per l’intero condominio, effettuando un’operazione matematica per dividere la spesa in base ai millesimi in testa ai condomini interessati, atteso che l’esistenza di un’unica tabella millesimale, come nel caso di specie, non impedisce la ripartizione della spesa tra i soli condomini interessati”.

Perciò è corretto dividere le spese in ragione delle tabelle generali, quindi sulla base dei millesimi di proprietà (art. 1123 comma 1 c.c.), ma suddividendo le spese solo tra i condomini a cui il bene serve. 

È questo un principio già affermato dalla Cassazione nel lontano 1966 (Cass. civ. Sez. II, 30.05.1966, n. 1435) “Il fatto che le tabelle millesimali degli edifici in condominio esprimano il valore dei singoli appartamenti ragguagliandolo a quello dell’intero stabile, non impedisce che esse possano essere utilizzate, ai fini della ripartizione delle spese condominiali, anche nell’ipotesi in cui tali spese vadano suddivise, ai sensi dell’art 1123, primo capoverso cod. civ., fra i soli condomini che abbiano tratto utilità dalle opere eseguite.

In tal caso, infatti, il rapporto di valore fra i singoli appartamenti ed il complesso delle unita immobiliari appartenenti ai condomini che hanno tratto utilità da tali opere ben può essere stabilito in base ai coefficienti millesimali indicati nelle tabelle, previa l’esecuzione delle operazioni aritmetiche occorrenti per calcolare il nuovo rapporto di proporzione”.

Operazione aritmetica per il calcolo della proporzione

L’operazione aritmetica da eseguire potrebbe essere quindi questa:

X : Y = Z : 1000 

X  è l’incognita 

Y sono i millesimi singolo condomino del condominio parziale 

Z è la somma dei millesimi attribuiti nella tabella generale alle unità immobiliari interessate alla spesa

1000 sono i millesimi totali 

In assenza di tabelle millesimali ad hoc è corretto utilizzare le tabelle millesimali generali.

Poiché, infatti, i millesimi della tabella relativa all’intero complesso condominiale sono espressione del valore di ogni singola unità immobiliare in rapporto alle altre, è volta per volta sufficiente una semplice operazione aritmetica per rapportare il medesimo valore alle altre unità immobiliari facenti parte del c.d. condominio parziale (sul punto vi sono numerose sentenze dei Tribunali, si veda per esempio anche Tribunale di Milano, sezione V civile, sentenza n. 8279 del 21.07.2018 secondo cui “In tema di condominio parziale, è valida la delibera approvata in base alle tabelle dell’intero complesso edilizio.

In mancanza di una ripartizione millesimale ad hoc del singolo edificio la decisione dell’assemblea non può essere considerata affetta da nullità”).

Cosa dice il Tribunale di Roma

Sempre in tema di tabelle millesimali e condominio parziale, il Tribunale di Roma (sentenza n. 3142 del 23.02.2021) ha sancito che è corretto approvare a maggioranza le tabelle millesimali del condominio parziale, sottolineando che non è necessaria l’unanimità nemmeno in caso di tabelle allegate al regolamento contrattuale.

Essendo ormai principio consolidato che, quando si tratta di cose, servizi e/o impianti destinati a servire una sola parte del condomini, solo questi ultimi ne hanno l’effettiva titolarità e, pertanto, sono gli unici a dover sostenere le relative spese e ad avere diritto di voto sulla loro gestione, è corretto che le tabelle millesimali separate inerenti il condominio parziale siano approvate soltanto dai condomini interessati e con l’approvazione a maggioranza. 

Del resto, più in generale, sull’approvazione di nuove tabelle con la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136 comma 2 c.c., è dal 2010 che le Sezioni Unite (Cass.civ. Sez.Un., sentenza n. 18477 del 09.10.2010) hanno sancito il principio di diritto secondo il quale “le tabelle millesimali non devono essere approvate con il consenso unanime dei condomini, essendo sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136 c.c., comma 2, c.c.” poiché “la tabella millesimale serve solo ad esprimere in precisi termini aritmetici un già preesistente rapporto di valore tra i diritti dei vari condomini, senza incidere in alcun modo su tali diritti … In definitiva, la deliberazione che approva le tabelle millesimali non si pone come fonte diretta dell’obbligo contributivo del condomino, che è nella legge prevista, ma solo come parametro di quantificazione dell’obbligo, determinato in base ad un valutazione tecnica”.  

Le Sezioni Unite, nella citata sentenza, hanno rilevato infine che l’approvazione a maggioranza delle tabelle millesimali non comporta inconvenienti di rilievo nei confronti dei condomini, poiché se alcuni di loro ritengono di essere danneggiati a causa di errori nella valutazione delle unità immobiliari di proprietà esclusiva, possono chiedere, senza limiti di tempo, la revisione delle tabelle ai sensi dell’art. 69 disp. att. c.c.

Nelle controversie il Condominio parziale non esiste, il referente è l’intero Condominio.

Abbiamo detto che il condominio parziale coesiste nell’edificio con la più ampia organizzazione configurata dal Condominio.

Tuttavia il condominio parziale, nei rapporti con i terzi (e per terzi si intendono anche i condomini stessi), non ha una propria autonomia.

Il condominio parziale non sta al condominio come quest’ultimo, sta per esempio, al Supercondominio.

Cosa significa ciò?

Che se un condomino facente parte del condominio parziale intende impugnare una delibera di quest’ultimo, dovrà chiamare in giudizio e prima ancora in sede di mediazione obbligatoria l’intero condominio nel quale s’inserisce il condominio parziale.

La Corte di Cassazione, nella succitata sentenza n. 12641 del 17.06.2016, è chiarissima sul punto, laddove ha affermato che “La negazione di un’ipotetica legittimazione e capacità processuale autonoma o sostitutiva del condominio parziale rispetto al condomino dell’intero edificio, ovvero della facoltà dello stesso di agire mediante un proprio distinto rappresentante a difesa dei diritti comuni inerenti alle parti oggetto della più limitata contitolarità di cui all’art. 1123, comma 3, cod.civ., è corroborata dalla considerazione che i criteri di ripartizione delle spese necessarie per provvedere alla manutenzione delle parti comuni, stabiliti dagli artt. 1123, 1124, 1125 e 1126 cod.civ., non possono mai influire sulla legittimazione del condominio nella sua interezza, né sulla rappresentanza del suo amministratore estesa a tutti i condomini.”

Quindi, in giudizio e ancor prima in mediazione, legittimato processuale passivo è l’intero condominio e non il condominio parziale che non ha autonoma capacità processuale.

Per cui sbaglia l’amministratore del Condominio che, invitato a partecipare al primo incontro della mediazione promossa nei confronti del Condominio da un condomino facente parte del condominio parziale, nel convocare l’assemblea per decidere se aderire o meno, convoca solo il gruppo di condomini del condominio parziale.

Quell’assemblea non potrà dirsi validamente costituita.

E cosa succede per quanto riguarda le spese legali o altri esborsi (ad esempio a titolo di risarcimento dei danni) che il Condominio potrebbe dover sostenere? 

Gli effetti della sentenza (o di un verbale di conciliazione se la mediazione dovesse avere esito positivo) si ripercuotono indiscutibilmente solo sui partecipanti al condominio parziale.

Un paradosso.

Mentre nei rapporti verso l’esterno sono coinvolti tutti i condomini, nell’ambito dei rapporti interni invece la gestione e le spese ricadono solo su quelli interessati in quanto facenti parte del condominio parziale.

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