Polizza decennale postuma quando è obbligatoria
La polizza decennale postuma è un’assicurazione obbligatoria che il costruttore di un immobile è tenuto a stipulare, a beneficio dell’acquirente, per gli eventuali difetti di costruzione.
Questa polizza assicurativa prende il suo nome dal fatto che copre gli eventuali problemi costruttivi per dieci anni dalla data della loro ultimazione.
L’obbligo è stato introdotto dall’articolo 4 del Decreto Legislativo 122/2005 (Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire) e trae origine dall‘art. 1669 cod.civ.
Assicurazione decennale postuma
Esso prevede infatti che: “Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per la loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l’opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l’appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta.
Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia”.
Il costo di un’assicurazione postuma decennale per il costruttore si basa solitamente su tassi variabili identificati dall’agenzia assicurativa.
Tendenzialmente, possiamo dire che questi si aggirano intorno allo 0,35-0,40 % del costo complessivo.
Polizza decennale postuma mancata stipula
È bene precisare che la mancata stipula di un contratto di assicurazione postuma decennale, in origine non era sanzionata da alcuna norma di legge, con la conseguenza che, se tale obbligo veniva disatteso, l’acquirente era esposto al rischio di dover sostenere esborsi (spesso anche molto onerosi) per i danni dell’immobile.
Tale lacuna normativa è stata di fatto risolta dal Codice della Crisi d’impresa, il quale ha stabilito che, nel caso di mancata stipula della polizza decennale postuma, l’acquirente può annullare il contratto di compravendita e, al contempo, escutere la fideiussione a garanzia di tutte le somme e corrispettivi incassati dal costruttore sino al trasferimento della proprietà (artt. 2 e 3 del DLgs. n. 122/2005), prima di procedere al rogito.
In altri più specifici termini, in caso di conclusione di un contratto definitivo, l’acquirente può chiedere l’annullamento della compravendita.
Se invece si è perfezionato esclusivamente il contratto preliminare, l’acquirente può solo escutere la fideiussione “acconti acquisto casa”.
In ogni caso, prima della sottoscrizione di qualsiasi proposta o contratto preliminare è consigliabile verificare che sia stata stipulata tale polizza postuma decennale.
Copertura garanzia decennale postuma
È inoltre importante verificare i contenuti della polizza, cioè quali specifici vizi e difetti siano da questa coperti, perché altrimenti il rischio è di avere una polizza assicurativa che in realtà é “vuota” perché non copre nulla.
È vero infatti che è la stessa Legge a prevedere, all’art. 1669 c.c., una responsabilità in capo all’appaltatore per 10 anni, ma se questi nel frattempo è fallito o è comunque incapiente, il nostro danno non verrà mai risarcito.
Il consiglio è comunque quello di chiedere di visionare le condizioni della polizza rilasciata dal costruttore, sempre che al momento dell’acquisto questa non sia già scaduta.
Infatti, se l’immobile che vi apprestate ad acquistare è un appartamento non di nuova costruzione e la postuma è quindi scaduta (perché sono passati 10 anni), dovrete fare delle valutazioni di opportunità, facendo attenzione in particolare alle condizioni manutentive dello stabile.