I danni al vicino: è responsabile l’inquilino o il proprietario?
Quando si parla di affitto, una delle questioni più delicate riguarda la responsabilità per i danni causati a terzi, in particolare ai vicini.
Chi Risponde per i Danni al Vicino: Proprietario vs. Inquilino
Chi deve infatti rispondere in caso di danni provocati al vicino? In questo articolo analizzeremo le responsabilità legali sia del proprietario sia dell’inquilino, cercando di chiarire i ruoli di ciascuno.
La Responsabilità Civile
A livello di codice civile, i principali articoli da tenere in considerazione sono l’articolo 2043 e l’articolo 2051:
- Art. 2043 c.c., il quale stabilisce che “qualunque fatto doloso o colposo, che cagiona ad altri un danno ingiusto, obbliga colui che ha commesso il fatto a risarcire il danno”.
- Art. 2051 c.c., riguardante la responsabilità per danni cagionati da cose in custodia. L’articolo dispone che “ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito”. Chi ha infatti a propria disposizione delle cose ha la responsabilità delle stesse e, quindi, è tenuto a risarcire i danni dalle stesse provocati, a meno che non provi che quanto accaduto sia dipeso da un evento eccezionale ed imprevedibile.
Bisogna quindi chiedersi se, con la firma di un contratto di locazione, il dovere di custodia dell’appartamento si trasferisca dal proprietario all’inquilino.
Responsabilità da cose in custodia
La Responsabilità dell’Inquilino
In generale, l’inquilino è responsabile per i danni che causa durante il periodo di locazione.
Il conduttore infatti deve occuparsi della manutenzione ordinaria dell’immobile, che deve essere appunto mantenuto in buono stato di conservazione, usando l’ordinaria diligenza.
Sul punto è pacifico in giurisprudenza che il conduttore diventa custode dell’immobile locato per tutte quelle parti dell’appartamento di cui ha la disponibilità diretta, tra cui, come recita la Cassazione, “gli elementi esterni degli impianti, facilmente ispezionabili e sostituibili senza necessità di demolizioni” (ad esempio il sifone sotto al lavandino), cosicché egli è responsabile in via esclusiva per i danni da queste cagionati.
La Responsabilità del Proprietario
Sempre la Cassazione ha chiarito che il proprietario, d’altra parte, ha la responsabilità dei danni che derivano dalle strutture murarie e dagli impianti in esse conglobati. In tali ipotesi il potere-dovere di custodia grava quindi su di lui.
È il proprietario dell’immobile infatti che deve occuparsi della manutenzione straordinaria, in primis perché, in forza del contratto di locazione, deve consentire innanzitutto all’inquilino l’uso idoneo dell’immobile affittato.
Il Rapporto di Custodia
In buona sostanza, la giurisprudenza attribuisce la responsabilità per i danni derivanti dall’uso di un immobile, al proprietario o al conduttore, a seconda del tipo di rapporto che si viene a creare in relazione alle varie parti di un appartamento: per le parti su cui il conduttore ha un rapporto diretto, è lui ad essere “custode” delle stesse e dovrà rispondere per i danni che ha provocato a terzi per non essere intervenuto con la riparazione/manutenzione ordinaria (come detto, pensiamo alla rottura del sifone sotto al lavandino) o tenendo un comportamento negligente (ad esempio, aver lasciato aperto il rubinetto dell’acqua oppure non avere avvisato il proprietario dell’esistenza di una perdita nell’impianto o dell’esistenza di una problematica che compete al proprietario).
Diversamente ne risponderà il proprietario, quale custode delle strutture murarie e degli impianti in esse inseriti (ad esempio le tubature orizzontali, essendo invece quelle verticali di proprietà del Condominio).
Responsabilità dei danni causati dalle infiltrazioni
Questa tipologia di danno è una delle più frequenti.
Responsabilità del conduttore
Sulla base di quanto sopra detto, il conduttore è sempre responsabile del danno per quelle infiltrazioni d’acqua provocate dalla rottura di un tubo flessibile esterno all’impianto idrico e sostituibile senza la necessità di demolire.
Un tubo esterno, per sua natura, non può considerarsi facente parte dell’impianto idrico interno (di cui invece, come abbiamo visto e come si ribadirà tra poco, è responsabile il proprietario dell’immobile).
Il conduttore pertanto risponde, avendo la disponibilità materiale di quel tubo ed il conseguente potere di intervenire su di esso.
Lo stesso dicasi, ad esempio, per le infiltrazioni derivanti dalla rottura della lavatrice.
Responsabilità del proprietario
Accade comunque molto più spesso che le infiltrazioni derivino dalle tubazioni interne ai muri, creando ad esempio delle infiltrazioni d’acqua dal soffitto la cui riparazione non rientra tra gli interventi di manutenzione ordinaria.
In tale ipotesi la responsabilità è del proprietario, cui compete la manutenzione straordinaria.
Si tenga presente peraltro che, se per eliminare la causa delle infiltrazioni si rendessero necessari lavori di
demolizione particolarmente invasivi, questi potrebbero rendere l’appartamento inservibile all’uso, con la conseguenza che il proprietario potrebbe trovarsi nella situazione di dover risarcire non solo il vicino, ma anche lo stesso inquilino.
Esistono Eccezioni alla responsabilità per le cose in custodia?
Sì, ci sono delle eccezioni.
La responsabilità per i danni è esclusa se si dimostra che il danno è causato da un evento imprevedibile e inevitabile, come un fulmine (il c.d. caso fortuito).
L’Assicurazione
Va detto che, per evitare rischi e cercare di stare più tranquilli, sarebbe utile stipulare un’assicurazione per danni a terzi a copertura di eventuali risarcimenti che altrimenti andrebbero pagati di tasca propria ai vicini di casa per danni causati dal proprio appartamento.
E per I Rumori Chi Risponde?
Se l’inquilino causa danni a un vicino a causa di comportamenti irresponsabili, producendo rumori molesti che disturbano i vicini, la responsabilità ricade interamente su di lui.
Inutile rivolgersi al proprietario, che è comunque buona prassi informare, ma non ha alcun obbligo di intervenire.
Se hai subito danni dall’appartamento vicino o se, viceversa, il vicino ti chiede di essere risarcito per danni provenienti dal tuo appartamento, contattaci per una consulenza.