Nell’ambito dei lavori di ristrutturazione, quelli che interessano i balconi condominiali vedono l’applicazione di una serie di regole specifiche in tema di suddivisione delle relative spese.
Innanzitutto è bene cominciare con l’affermare che esistono due tipologie di balconi: balconi aggettanti e balconi incassati.
Balconi aggettanti.
Quello c.d. aggettante rappresenta il tipo più frequente.
È un balcone che si proietta in avanti sulla facciata, protendendosi quindi nel vuoto perché sospeso oltre la facciata dell’edificio, ed ha quindi una autonomia statica in quanto è aperto su tre lati ed agganciato esclusivamente al solaio esterno.
Costituendo in sostanza un prolungamento dell’appartamento, la proprietà del balcone aggettante è del condòmino proprietario dell’appartamento medesimo, cui detto balcone inerisce.
La Cassazione ha più volte chiarito che i balconi aggettanti, non svolgendo alcuna funzione di sostegno né di necessaria copertura dell’edificio – come, viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell’edificio – non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani; pertanto ad essi non può applicarsi il disposto dell’articolo 1125 cod. civ., secondo il quale le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.
I balconi aggettanti, pertanto, rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono.
Ciò significa che la manutenzione e la ristrutturazione del balcone spettano al proprietario dell’appartamento.
Più precisamente, spettano sicuramente in via esclusiva al proprietario le spese relative alla pavimentazione.
Per quanto riguarda la parte frontale del balcone invece, se questa è dotata di rivestimenti o di elementi decorativi che si inseriscono nel prospetto dell’edificio così da contribuire all’estetica dello stesso, le relative spese saranno ripartite per millesimi fra tutti i condòmini.
A parte gli edifici storici in cui spesso l’intero balcone è un elemento decorativo, negli altri casi non sempre è semplice differenziare.
Per cui le ringhiere sono da considerarsi in linea generale di proprietà privata, ma in alcuni casi (pensiamo agli edifici in stile liberty) esse possono rappresentare un elemento decorativo che, per il loro valore, comporta che la spesa relativa sia imputata a tutti i condòmini in base ai millesimi di proprietà. Costituiscono cioè parti comuni ai sensi dell’art. 1117 n. 3 cod.civ.
Idem per i parapetti, la cui spesa andrà suddivisa tra tutti i condòmini (anche quindi tra coloro che non possiedono un balcone), se hanno funzione ornamentale.
Stesso discorso vale per i frontalini dei balconi, ossia quella parte verticale di piccola altezza che adorna e protegge la parte orizzontale esterna del piano di calpestio del balcone. Se la facciata non ha caratteristiche estetiche di particolare pregio ed i balconi, privi di qualsiasi fregio o decorazione, si inseriscono nella facciata in modo ordinario, ne deriva che i frontalini sono da considerarsi di proprietà esclusiva del proprietario dell’appartamento cui inerisce il balcone.
Infine pensiamo alle fioriere, ad esempio quelle in muratura. La fioriera posta all’esterno di un balcone aggettante è da considerare parte condominiale se ha una funzione estetica e architettonica che la rende parte della facciata. È quindi il Condominio a dover risarcire il proprietario dell’appartamento sottostante che abbia subito i danni per l’allagamento delle fioriere (così il Tribunale di Milano, sez. XIII, sentenza del 14.09.2018)
E i sottobalconi? Cosa sono e chi paga?
I sottobalconi sono quella parte di balcone aggettante che serve da copertura per il balcone sottostante. La Cassazione ha stabilito che la manutenzione inerente al rivestimento del sottobalcone spetta al Condominio e si suddivide per millesimi.
Balconi incassati.
Diverso è il discorso quando i balconi sono incassati. Vengono definiti in questo modo i balconi che non sporgono rispetto alla facciata dell’edificio, ma formano una rientranza nella facciata e perciò non si protendono autonomi nel vuoto. Sono cioè quelli chiusi da tre lati ed aperti solo da uno (quello che affaccia all’esterno). Sono considerati incassati anche quelli che sono aperti per un lato, ma pur sempre posti all’interno del perimetro esterno dello stabile ed inseriti all’interno della struttura portante dell’edificio.
La proprietà dei balconi incassati è condivisa tra il condòmino del piano di sopra (cui il balcone funge da piano di capestìo) e quello del piano di sotto (cui il balcone funge invece da copertura).
Pertanto, tutte le spese relative ai balconi incassati saranno divise in parti uguali tra i due proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastante. Resta tuttavia a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.
Vale invece sempre la regola della proprietà condominiale ai sensi dell’art. 1117 n.3 cod.civ. su eventuali parti frontali, nel caso in cui presentino elementi decorativi e/o fregi tali da incidere sull’estetica dello stabile, aumentandone il valore in quanto elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata.
Bisogna poi evidenziare che, molto spesso, si utilizza impropriamente il termine balcone per riferirsi invece alle terrazze. Per terrazze si devono intendere i tetti piani di copertura, che si distinguono in accessibili, se hanno accessi e ringhiere di protezione, o inaccessibili e, in questo caso, sono tecnicamente definiti lastrici solari. In entrambi i casi sono di proprietà comune e la loro manutenzione spetta dunque a tutto l’edificio coperto dagli stessi. Quando il lastrico solare è invece di proprietà o ad uso esclusivo di un solo condòmino, la ripartizione delle spese è normata dall’art. 1126 cod. civ., secondo cui 1/3 della spese spetta al proprietario o ai proprietari che ne hanno l’uso esclusivo e 2/3 a quei proprietari sottostanti, cui il lastrico funge da copertura.
Terrazze a livello
Ora, secondo la giurisprudenza, il lastrico solare, al pari del tetto, assolve essenzialmente la funzione di copertura dell’edificio, di cui forma parte integrante sia sotto il profilo meramente materiale, sia sotto il profilo giuridico.
La terrazza a livello è invece costituita da una superficie scoperta posta al sommo di alcuni vani e nel contempo sullo stesso piano di altri, dei quali forma parte integrante strutturalmente e funzionalmente, nel senso che per il modo in cui è realizzata, risulta destinata non tanto a coprire le verticali di edifici sottostanti, quanto e soprattutto a dare un affaccio e ulteriori comodità all’appartamento cui è collegata e del quale costituisce una proiezione verso l’esterno.
Per la ripartizione delle spese si applica sempre l’art. 1126 cod. civ., secondo cui 1/3 delle spese spetta al proprietario o ai proprietari che ne hanno l’uso esclusivo e i 2/3 a quei proprietari sottostanti.
Nella realtà dei moderni edifici in Condominio, vi sono anche molti casi di situazioni miste.
Un esempio fra tutti: quello della terrazza a livello (che, come abbiamo appena visto, prevede il riparto della spesa in un 1/3 al proprietario e per i restanti 2/3 ai sottostanti condomini), la quale presenta anche una porzione in aggetto.
La porzione in aggetto viene considerata come un balcone, con spese quindi ad esclusivo carico del proprietario (fatto salvo quanto sopra detto con riguardo ai rivestimenti o elementi decorativi che, se si inseriscono nel prospetto dell’edificio così da contribuire all’estetica dello stesso, comportano che le relative spese saranno ripartite per millesimi fra tutti i condòmini).
La legge comunque non vieta che, all’unanimità di tutti i condòmini, si possano stabilire regole diverse. Ciò vale anche per il regolamento contrattuale (quello solitamente predisposto dall’originario proprietario e allegato al rogito notarile dei nuovi proprietari), in cui possono essere previste particolari regole di riparto delle spese.
Alla luce di quanto sopra delineato, si può concludere dicendo che nell’ambito di lavori di ristrutturazione che interessano il Condominio nel complesso, l’assemblea non può deliberare i lavori sulle parti private. Questo, a volte, può creare seri problemi.
Si pensi al caso del rifacimento della impermeabilizzazione del pavimento del balcone, necessaria per ovviare a delle infiltrazioni (opera a carico del proprietario privato) che, se non eseguita, vedrebbe le infiltrazioni rovinare anche il lavoro sottostante appena eseguito.
I condòmini che si rifiutano di eseguire lavori comunque necessari devono essere ben consapevoli del fatto che, in un’ipotesi del genere, potranno poi essere citati in giudizio ed essere obbligati ad eseguire i lavori e risarcire i danni provocati.
Cosa deve fare l’Amministratore invece in casi urgenti (quindi non nell’ambito di una ristrutturazione condominiale programmata) che investono la sicurezza delle persone, perché ad esempio si distaccano pezzi di cemento dalla soletta di un balcone?
In questo caso l’Amministratore dovrà fare transennare l’area, intimare i proprietari ad intervenire con urgenza e, in caso di inadempienza, porre in essere tutte le precauzioni per la sicurezza dei condòmini e dei terzi (ad esempio facendo picchettare le parti pericolanti per evitare nuovi distacchi).
Non potrà però far eseguire lavori di ripristino, a meno che non riceva uno specifico incarico dai proprietari.
E se i proprietari del balcone pericolante continuano imperterriti nel loro inadempimento?
L’assemblea potrà eventualmente deliberare di promuovere un giudizio per ottenere la condanna ad agire e il recupero delle spese eventualmente già sostenute per la sicurezza.