Spese condominiali, cosa succede se non le pago?
Le spese condominiali sono tutte quelle spese necessarie alla conservazione e al godimento delle parti comuni dell’edificio e per la prestazione di servizi nell’interesse comune di tutti i condomini, e come tali gravano su tutti i comproprietari, a prescindere dalla misura dell’uso che ciascuno ne faccia.
Come vengono calcolate le spese di condominio?
La legge stabilisce le modalità di ripartizione delle spese condominiali e, tra i vari criteri, quello dei millesimi di proprietà è il principale. Leggi il nostro articolo di approfondimento sulla revisione delle tabelle millesimali.
Le spese condominiali vengono richieste dall’amministratore in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea condominiale. Entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio, infatti, deve essere convocata l’assemblea per l’approvazione del bilancio consuntivo relativo all’esercizio chiuso e del bilancio preventivo per quello successivo.
Se pensate che le vostre spese condominiali siano troppo alte dovete innanzitutto rivolgervi all’Amministratore per avere chiarimenti.
Prima verifica delle spese condominiali
Infatti, può accadere che alcuni costi siano elevati a causa del tipo di servizio usufruito dal Condominio. Pensiamo, ad esempio, al servizio di portierato attivo per tutta la giornata, oppure alla pulizia delle parti comuni effettuata tutti i giorni in Condominio.
In casi del genere l’assemblea potrà decidere di tagliare i costi, riducendo l’orario al portiere o, addirittura, eliminando questo servizio, votando per effettuare la pulizia in Condominio a giorni alterni oppure cambiando alcuni fornitori con altri più economici e così via.
Partendo dal fatto che per la suddivisione delle spese il criterio dei millesimi è, per legge, quello principalmente applicato (per cui chi ha più millesimi di proprietà paga ovviamente di più), il Condominio potrebbe modificare i criteri di divisione e pagamento delle spese condominiali solo tramite una delibera assembleare approvata all’unanimità.
Infatti le delibere che modificano a maggioranza i criteri di ripartizione delle spese comuni, in difformità da quanto previsto dalla legge o dal regolamento condominiale contrattuale, sono nulle.
Se i conti non tornano?
Se invece i conti non tornano, perché l’operato dell’Amministratore non è trasparente, allora la cosa migliore da fare sarebbe quella di revocargli l’incarico.
In alternativa, magari prima di procedere alla revoca si può incaricare un esperto contabile che analizzi la contabilità del condominio.
L’articolo 1130 bis del codice civile prevede infatti che “l’assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio. La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell’amministratore e la relativa spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà”.
Una revisione contabile è un’analisi economica dettagliata della contabilità del Condominio e, generalmente, ha un costo elevato.
Il consiglio è di rivolgersi ad un revisore solo laddove la situazione contabile presenti delle gravi irregolarità e sia necessario avere una relazione scritta da utilizzare in una causa contro l’Amministratore.
Diversamente, come detto sopra, meglio revocare l’Amministratore ed iniziare una nuova gestione con un altro.
In base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea condominiale, quindi, l’Amministratore emette le rate di spesa che ogni condomino deve versare nel corso dell’anno.
Cosa succede se uno o più condomini non provvedono al pagamento, rendendosi così morosi?
Decreto ingiuntivo contro condomino moroso
Nei confronti del condomino moroso l’Amministratore, senza bisogno di autorizzazione da parte dell’Assemblea, può ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo per la riscossione delle spese condominiali in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea.
Come specificato dall’art. 1129 c.c., l’Amministratore è tenuto ad agire nei confronti del condomino in ritardo con i pagamenti, per la riscossione forzosa delle somme dovute, entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio da cui derivano le spese non pagate.
Per esempio, se un condomino non paga le rate approvate per l’esercizio 2019/2020, che si chiude al 31 dicembre 2020, l’Amministratore dovrà agire con la richiesta di decreto ingiuntivo entro giugno 2021.
Se il condomino moroso, una volta ricevuto il decreto ingiuntivo non rimedia alla propria morosità, a seguito della notifica del decreto ingiuntivo unitamente all’atto di precetto, l’Amministratore potrà procedere con il pignoramento che, nella maggioranza dei casi, ha per oggetto l’immobile di proprietà del condomino moroso (c.d. pignoramento immobiliare).
Tale procedura esecutiva, infatti, pur essendo piuttosto lunga, è l’unica che permette al Condominio di recuperare parte delle spese attraverso il subentro del nuovo proprietario al condomino moroso.
Condomino moroso chi paga le spese condominiali?
Per le spese condominiali relative all’annualità precedente la vendita e a quella in corso è prevista la solidarietà tra il precedente proprietario ed il nuovo.
Sennonché spesso capita che sull’immobile pignorato sussista già l’ipoteca trascritta dalla banca che ha concesso il mutuo.
La banca quindi ha un credito privilegiato rispetto a quello del Condominio e verrà pertanto soddisfatta per prima, magari con l’intero ricavato dell’asta giudiziaria.
Condomino moroso rimborso spese legali.
Tuttavia, il Condominio che abbia attivato il procedimento esecutivo ha diritto, comunque, al rimborso delle spese legali in anticipo rispetto agli altri creditori (cd. in prededuzione ex art. 2770 c.c.), dal momento che queste rappresentano oneri sostenuti nell’interesse di tutti i creditori per giungere alla fase della liquidazione.
Condomino moroso cosa rischia nel breve.
L’art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile stabilisce altresì che, a prescindere dall’ottenimento di un decreto ingiuntivo, se i mancati pagamenti si protraggono per oltre 6 mesi, l’Amministratore può anche sospendere il condomino moroso dall’utilizzo dei servizi comuni suscettibili di essere utilizzati separatamente.
Per esempio si potrà valutare la sospensione dell’utilizzo dell’ascensore, se accessibile con chiave, o ancora l’utilizzo del posto auto a rotazione nel parcheggio condominiale.
Quanto invece alla sospensione del servizio di erogazione dell’acqua e del riscaldamento, numerose pronunce giurisprudenziali ritengono che tali interventi non siano leciti perché in violazione di diritti fondamentali della persona quali la vita e la salute.
Non si possono sospendere invece servizi quali la pulizia delle scale, l’illuminazione delle parti comuni, la portineria, perché non sono suscettibili di godimento separato.
Prescrizione spese condominiali
Vediamo se queste spese, emesse anno per anno, hanno una scadenza, nel senso che, ad un certo punto, l’amministratore non ne può più pretendere il pagamento se non lo abbia fatto tempestivamente.
Prescrizione spese condominiali termine massimo
Bisogna subito dire che il termine massimo per la richiesta di tali somme (tanto per le spese ordinarie quanto per quelle straordinarie) è di cinque anni.
Dopo tale termine, se l’amministratore non ti chiede il pagamento di quelle spese, esse si prescrivono.
In poche parole, ciò significa che se dall’ultima richiesta di pagamento da parte dell’amministratore sono passati più di 5 anni, non devi pagare più nulla.
Interruzione prescrizione spese condominiali
La prescrizione però si interrompe ogni volta in cui viene mandata dall’Amministratore una richiesta di pagamento (diffida o messa in mora), che quindi fa ricominciare da capo il termine di cinque anni.
Se ad esempio, dopo tre anni da quando sono maturate le relative spese condominiali, l’avvocato del condominio invia una diffida di pagamento al condomino moroso, la prescrizione inizia a decorrere di nuovo e bisogna aspettare che trascorrano altri 5 anni per liberarsi dal debito.
Sempre che nel frattempo non venga inviata un’altra lettera di diffida o decreto ingiuntivo di pagamento. La prescrizione infatti non si interrompe con una comunicazione qualunque, ma deve essere fatta con lettera raccomandata a/r oppure con mail di posta elettronica certificata (pec) oppure, come si è detto, con il decreto ingiuntivo.
Prescrizione spese condominiali appartamento abitato
E quando l’appartamento è abitato da un inquilino? A chi spetta il pagamento delle spese condominiali? In questo caso, qual è la disciplina della prescrizione?
In generale, ad essere obbligato nei confronti del condominio è sempre il proprietario dell’immobile, e ciò anche se ha dato in affitto la casa ad un’altra persona.
Quest’ultima poi è tenuta, secondo la legge sull’equo canone, a rimborsare al locatore una parte delle suddette quote, ma si tratta di un obbligo contrattuale che non incide nei rapporti con il condominio. Per cui, se l’inquilino è inadempiente, sarà sempre il proprietario dell’immobile a rischiare il decreto ingiuntivo da parte del condominio.
Anche la possibilità per il proprietario/locatore di richiedere al proprio inquilino il pagamento delle spese condominiali ha però una scadenza, è cioè sottoposto ad un termine di prescrizione. A differenza di quello previsto nei rapporti tra condomino e condominio, questo è di soli due anni.
Se il locatore pretendesse il rimborso delle spese condominiali per annualità più remote di due anni, la sua richiesta sarebbe prescritta, in mancanza di un atto interruttivo della prescrizione.
Condominio moroso, cosa può fare il creditore?
Cosa succede invece quando è il Condominio ad essere moroso nei confronti di un fornitore?
Cosa deve fare il creditore, fornitore di un Condominio, per recuperare il proprio credito? Può agire indistintamente contro i singoli condomini?
La morosità condominiale
Accade molto spesso infatti che i fornitori di servizi (pulizie spazi comuni, manutenzione ascensori, giardinaggio, disinfestazioni, etc…), non vengano pagati.
Può il creditore agire indistintamente contro i singoli condòmini?
La Legge di riforma del diritto condominiale del 2012 ha tentato di mettere ordine nella materia, modificando l’art 63 disp att c.c, in base al quale è vietato, per il terzo creditore, agire contro i condomini in regola con i pagamenti delle spese condominiali, se non dopo aver cercato di recuperare il proprio credito dai condomini morosi, i cui nominativi dovranno essergli comunicati dall’amministratore.
Il terzo creditore deve quindi munirsi di un titolo esecutivo nei confronti del Condominio e notificarlo all’amministratore (così come già avveniva prima della riforma).
Condomini morosi cosa fare
La legge gli consente, dopo la notifica del precetto, di pignorare innanzitutto il conto corrente del Condominio ma, se il conto corrente del Condominio è vuoto o non soddisfa totalmente il credito, il creditore potrebbe rifarsi (ma per lui non è un obbligo) anche su altri beni condominiali, ovvero sui crediti vantati dal Condominio nei confronti dei terzi.
Di che cosa si tratta nello specifico?
Si tratta dei crediti vantati dal Condominio nei confronti dei singoli condòmini per i contributi dagli stessi dovuti in base agli stati di ripartizione approvati dall’assemblea.
In altre parole, i crediti vantati dal Condominio nei confronti dei singoli condòmini possono essere pignorati dal creditore del Condominio stesso, il quale però potrà aggredire il debito di ogni singolo condòmino nei confronti del Condominio solo nei limiti della sua quota di partecipazione al Condominio stesso.
Cosa dice la cassazione?
Questo principio di diritto è stato enunciato dalla Corte di Cassazione (Cass., civ. sez. III, del 14 maggio 2019, n. 12715), la quale ha chiarito che “in mancanza di una norma che lo vieti espressamente, tale credito può certamente essere espropriato dal creditore del condominio.
Abbiamo detto sopra che la pignorabilità di questo credito vantato dal Condominio nei confronti dei condòmini per le spese condominiali è una possibilità in più per il creditore (perché in tale ipotesi il pignoramento coinvolge tutti i condòmini, anche quelli in regola), oltre alla pignorabilità del conto corrente.
Dopodiché, se ancora il proprio credito non è stato soddisfatto totalmente, il creditore dovrà a questo punto richiedere all’amministratore l’elenco dei condomini morosi.
Condomini morosi l’aspetto più problematico
L’aspetto più problematico è che il moroso di solito non ha beni che possono essere aggrediti (conto corrente, stipendio, beni mobili registrati, etc.), se non l’immobile stesso.
Così il creditore dovrà iscrivere tante ipoteche per quanti sono gli appartamenti condominiali dei morosi.
Infatti ciascun condomino risponde del debito complessivo solo limitatamente ai propri millesimi.
Condomini morosi quando non si può agire contro l’immobile.
Un altro problema che si pone per il creditore quando non ha altra possibilità che quella di agire contro l’immobile del condòmino moroso (perché appunto non ci sono altri beni aggredibili), è che se l’immobile risulta già gravato da ipoteca della banca, il suo credito non verrà quasi mai soddisfatto con la messa all’asta dell’immobile pignorato.
Tuttavia la legge impone al creditore di svolgere questa procedura (pignoramento immobiliare fino alla aggiudicazione all’asta) prima di potersi rivolgere infine ai condòmini in regola per soddisfare il proprio credito.
Solo una volta effettuate, inutilmente, le esecuzioni nei confronti dei condomini inadempienti, allora il creditore potrà finalmente agire nei confronti dei condomini in regola con i pagamenti, ma sempre e solo in proporzione dei millesimi di ciascuno.
Ovviamente, il credito originariamente vantato dal fornitore e rappresentato dal solo importo di cui alla/e fattura/e impagata/e, aumenterà sensibilmente, perché saranno da aggiungersi non solo gli interessi moratori, ma anche tutte le spese che il creditore anticiperà per le procedure giudiziarie che sarà costretto ad intraprendere (le spese legali e tutte le spese vive quali contributi unificati, marche da bollo, spese di notifica, per i pignoramenti immobiliari anche le spese di notaio, custodia, perizia, etc.).
La possibilità di pignorare preventivamente il conto corrente condominiale prima di agire nei confronti dei soli condòmini morosi vale non solo per i fornitori abituali del Condominio, ma anche per quei fornitori occasionali quali le imprese edili per i lavori di manutenzione straordinaria, sempre che nel contratto di appalto sottoscritto non sia stata inserita la clausola che obbliga espressamente l’Appaltatore ad agire preventivamente nei confronti dei soli condòmini morosi.