Tabelle millesimali condominio

Principi fondamentali

Le tabelle millesimali sono previste e disciplinate dagli artt. 681 e 692 delle disp. att. c.c.

Esse ragguagliano i valori delle proprietà esclusive in relazione millesimale al fabbricato, consentendo di ripartire le spese tra i condomini in modo proporzionale.

I millesimi quindi rappresentano una quota proporzionale al valore del bene di cui ciascun condomino è proprietario, in rapporto all’intero stabile in cui l’immobile è ubicato.

Per convenzione si attribuisce all’intero Condominio il valore ideale di 1.000. Ecco perché “millesimi”.

Oltre la tabella che attiene alla proprietà generale e che viene normalmente indicata con la lettera «A», esistono ulteriori tabelle, che vengono predisposte per ripartire, sulla base dei criteri di legge, le spese di singoli servizi.

Tabella millesimale (di origine) assembleare (tecnica) o contrattuale

È questa la principale distinzione che bisogna tenere in considerazione per rispondere alle domande dei condomini sulla validità delle tabelle e sulla possibilità di una loro modifica.

Innanzitutto, bisogna tenere bene in mente alcuni semplici dati normativi per capire l’argomento, sul quale v’è una confusione senza precedenti.

Ebbene, abbiamo visto che le tabelle millesimali, ex art. 68 disp. att. c.c., sono allegate al regolamento di condominio, che deve specificarle.

Da qui una prima conclusione: le tabelle millesimali fanno parte del regolamento condominiale.

Le tabelle millesimali sono un semplice calcolo aritmetico che, se ben compiuto, può essere fatto da chiunque e porterà sempre allo stesso risultato, come 2 + 2 = 4 (i coefficienti, infatti, cambiano il risultato di molto poco); il calcolo, cioè, precisa in termini numerici qual è il rapporto (in millesimi) tra una parte (l’appartamento) ed il tutto (lo stabile).

Nel fare le tabelle millesimali di norma non v’è nulla da approvare, per la semplice ragione che si tratta di fare dei conteggi puri e semplici senza inventarsi nulla.

Per tale motivo, le tabelle esistono prima della loro cd. approvazione proprio perché i rapporti tra i singoli appartamenti ed il fabbricato sono già dati e fissi (del resto, è proprio per tale motivo che il giudice può controllare se sono sbagliate e rifarle, ovvero senz’altro disporle quando non ci siano proprio e si debba ripartire una spesa; se infatti ci volesse una qualche volontà dei singoli condomini, il giudice di certo non potrebbe sostituirsi a loro ed inventarsi lui la tabella).

In tal caso, l’assemblea condominiale che si trovi di fronte un tale tipo di tabella millesimale (puramente tecnica) non può che limitarsi a prenderne atto, non essendo necessaria alcuna unanimità proprio perché non c’è da accordarsi su nulla.

Tant’è che l’art. 1138 c.c. stabilisce che il regolamento di condominio possa essere approvato anche non all’unanimità, essendo richiesto che venga approvato con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

Da qui una seconda conclusione: facendo parte del regolamento, non è necessaria l’unanimità per l’approvazione della tabella, bastando la maggioranza prevista dall’art. 1136, comma 2, c.c.

In verità, le tabelle millesimali hanno di norma carattere puramente tecnico e matematico nel senso sopra detto, per cui la delibera dei condomini non è altro che una semplice presa d’atto che quelli sono i conteggi ed i rapporti tra gli appartamenti e lo stabile; nulla più.

Di norma, cioè, i condomini quando “approvano” una tabella millesimale redatta da un tecnico, non stipulano alcun tipo di contratto, né deliberano in senso tecnico perché non prendono alcuna decisione che possa presupporre una possibile volontà diversa (non è che discutono sui numeri), ma si limitano a prendere atto dei risultati cui è giunto il tecnico e farli propri.

Ma allora, perché si parla di tabelle millesimali e di unanimità?

Tutto nasce dal fatto che le tabelle, come accennato, fanno parte del regolamento condominiale che può avere, come visto, origine e contenuto non assembleare, ma contrattuale.

In tal caso (tipica l’ipotesi di una tabella creata all’origine dal costruttore/unico proprietario e accettata dai singoli condomini al momento dell’acquisto delle proprietà singole) poiché tutti hanno voluto quella tabella accettandola, essa ha valore contrattuale sicché non può che essere

modificata solo da una nuova manifestazione di volontà di tutti i condomini, cioè all’unanimità.

Infine, è anche possibile che si abbia una tabella millesimale di natura contrattuale perché voluta appositamente dai singoli condomini in deroga ai principi di legge (tanto accade quando risulta per esempio che, supponendo i 3 condomini Tizio, Caio e Sempronio, e che i calcoli portino 1/3 a Tizio, ed altrettanto a Caio e Sempronio, Tizio e Caio ciononostante abbiano volutamente liberato dalla spesa Sempronio, perché si sono accollati e riconosciuti entrambi ½, in tal modo stipulando un accordo tra i tre che, per la modifica, necessita sempre un nuovo accordo tra i 3).

Modifica o correzione delle tabelle millesimali

L’art. 69 disp.att.c.c prevede la possibilità di rivedere o modificare i valori risultanti dalle tabelle solo nell’ipotesi di errore o di modifiche dello stato di fatto.

La revisione in conseguenza di errore si riferisce ad ogni ipotesi di errore, anche nell’interesse di uno solo, quando le tabelle millesimali sono frutto di errore, ogni qualvolta quindi vi sia un’obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari ed il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle (Cass. Civ., Sez. Un. 9/7/1997 n. 6222).

Pertanto, possono dar luogo a revisione delle tabelle gli errori essenziali, cioè gli errori che attengono alla determinazione degli elementi necessari per il calcolo del valore dei singoli vani (quali l’estensione, l’altezza, l’ubicazione), siano essi di fatto (erronea convinzione che un vano

abbia una estensione diversa da quella effettiva) ovvero di diritto (erronea convinzione che si debba tener conto di alcuni elementi esclusi dall’art. 68 disp. att. c.c.).

Non sono invece essenziali gli errori determinati soltanto dai criteri più o meno soggettivi (coefficienti vari).

Si deve ribadire che tale revisione è ammissibile soltanto per le tabelle determinate dalle parti e non anche per quelle determinate con sentenza, essendo ovvio che gli eventuali errori incorsi nella determinazione giudiziale possono essere corretti soltanto mediante i mezzi di impugnazione delle sentenze offerti dal vigente sistema processuale, e, qualora questi non siano più esperibili, restano senz’altro coperti dalla cosa giudicata.

Anche le tabelle speciali possono essere oggetto di revisione, quando si verificano circostanze che rendano opportuna una diversa ripartizione (sostituzione del servizio di portierato, ecc.).

Revisione tabelle millesimali

La revisione per mutamento della condizioni di fatto: sopraelevazione,

espropriazione parziale, innovazioni di vasta portata. 

È chiaro che in questo caso viene a mutare lo stato dei luoghi mediante un accrescimento reale.

È il caso di ricordare una sentenza del Tribunale di Milano (14/3/1960), secondo la quale la modifica della tabella, a seguito di sopralzo, si impone anche quando chi ha effettuato il sopralzo è il costruttore venditore che si sia riservato l’esercizio del diritto senza corrispondere alcuna indennità ai condomini.

Anche l’espropriazione parziale – un’ala, un piano, ecc. – fa mutare i valori reciproci delle singole proprietà, a meno che l’ente espropriante non partecipi come condomino.

La fattispecie prevista dall’art.69 è quella secondo cui con tale atto ablativo il condominio viene ad essere ridotto.

Viene poi assimilato anche il perimento parziale quando non si proceda alla ricostruzione.

Nell’ipotesi di modifiche di una parte dell’edificio (ad esempio: innovazioni, ristrutturazioni di vasta portata o sopraelevazioni di nuovi piani) le tabelle vanno rifatte quando è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano.

Ed ecco qui la domanda più comune: nel caso di realizzazione di una veranda, il condomino che la realizza deve pagare di più?.

La risposta spetta soltanto al giudice, unico a poter valutare se c’è un’alterazione sostanziale nei rapporti di superficie, aiutandosi di solito con un tecnico.

Ma certamente pochi metri quadrati spesso non sono tali da giustificare una revisione.

Formazione giudiziale delle tabelle millesimali.

Per la formazione giudiziale della tabella millesimale è necessaria una domanda specifica, e deve avvenire chiamando in giudizio il condominio, nella persona dell’amministratore il quale, deve darne senza indugio notizia assembleare dei condomini.

L’amministratore che non adempie a quest’obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni.

La decisione finale, all’esito del giudizio, ha effetto di giudicato.

Dopo tale giudicato, non potranno più modificarsi le tabelle per errore (da far valere ovviamente all’interno del processo con le impugnazioni di rito), ma solo per sopravvenuti mutamenti delle circostanze di fatto.

Decorrenza degli effetti della revisione

Una volta che, dopo anni di processo, si accerta che una ripartizione fondata su di una tabella millesimale è stata errata, cosa accade?

Gli effetti della sentenza retroagiscono o no?

In verità, da qualunque prospettiva si veda la questione, pare che gli effetti della sentenza non possano che retroagire, quanto meno al momento della proposizione della domanda giudiziaria.

È pertanto opportuno, dopo un ricorso giudiziale di tale tipo, che si valuti la possibilità di ripartizioni provvisorie – in attesa di approvazione all’unanimità o di una pronuncia giudiziale, con successivi conguagli definitivi.

L’art. 69 disp.att. c.c. stabilisce che le tabelle millesimali possano essere revisionate o modificate, con l’approvazione della maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio quando.

Vediamo due esempi in concreto.

A seguito di sopraelevazione, incremento di superfici (es. realizzazione di autorimesse) o incremento o diminuzione delle unità immobiliari (es. frazionamenti), è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino.

In questo secondo caso, il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.

La tabella recepita in un regolamento approvato da tutti i condomini è comunque suscettibile di revisione a maggioranza, laddove si ispiri a criteri regolamentari, poiché l’unica tabella che ha natura convenzionale – e che quindi può essere modificata solo all’unanimità – è quella che preveda deroghe ai criteri legali di riparto previsti dal codice.

Calcolo millesimi delle tabelle

Nella stesura dei millesimi non si deve tenere conto del canone locatizio, dei miglioramenti o dello stato di manutenzione di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano (art. 68 disp. att. c.c.), ma delle caratteristiche oggettive (estrinseche ed intrinseche) del bene.

Al momento, l’unico documento giuridico in materia è la Circolare del Ministero dei Lavori Pubblici del 26/03/1966 n. 12480 che stabilisce la procedura di calcolo per la redazione del piano millesimale e l’applicazione dei coefficienti correttivi (di riduzione) che tengano conto delle caratteristiche del bene da valutare:

1. a) caratteristiche che derivano da proprietà intrinseche: funzionalità globale e destinazione/utilizzazione;
2. b) caratteristiche che derivano da condizioni relative all’esterno o da fattori totalmente esterni: altezza di piano, orientamento, prospetto;
3. c) caratteristiche che derivano sia da proprietà intrinseche sia da condizioni esterne: luminosità.

La redazione delle tabelle millesimali, nella normalità dei casi, è eseguita da un tecnico professionista che effettua uno studio sulle caratteristiche del condominio (parti comuni e di proprietà esclusiva) ed esegue tutti i rilievi delle unità immobiliari che costituiscono il condominio, definendone la consistenza.

Al volume o superficie così identificato per ogni singolo vano, inseriti in apposita tabella, vengono applicati coefficienti di riduzione che ne diminuiscono l’entità, trasformandola da volume reale in volume virtuale.

I coefficienti che definiscono le caratteristiche “estrinseche ed intrinseche” del bene si riassumono in:

1. a) coefficiente di funzionalità globale;
2. b) coefficiente di destinazione/utilizzazione;
3. c) coefficiente di piano;
4. d) coefficiente di orientamento;
5. e) coefficiente di prospetto;
6. f) coefficiente di luminosità;

La quota millesimale della singola unità immobiliare si ottiene mediante la seguente formula:

Mi = Vvn / VVT x 1.000

Mi è il valore millesimale dell’unità immobiliare;

Vvn è il volume virtuale dell’unità immobiliare;

VVT è il volume virtuale totale dell’intero condominio.

Ciò premesso, allo scopo di raggiungere uniformità ed obiettività dei criteri, si forniscono e si illustrano i valori indicativi medi per ognuno dei coefficienti di riduzione.

Per i dettagli sui coefficienti delle tabelle millesimali abbiamo scritto un articolo.

Tabelle millesimali coefficienti

Le tabelle millesimalirappresentano il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare espresso in millesimi e sono utilizzate come criterio di ripartizione delle spese condominiali, suddivise in relazione ai rispettivi millesimi di proprietà , oltre che per il funzionamento dell’Assemblea condominiale.

Vengono allegate al regolamento condominiale e sono obbligatorie quando il numero dei Condomini è superiore a 10.

Ma come si procede al loro calcolo?

Bisognerà innanzitutto calcolare la superficie reale, ossia i metri quadrati “calpestabili”.

Quanto ottenuto dovrà poi essere riparametrato utilizzando dei “coefficienti” che fanno riferimento alle caratteristiche del fabbricato.

Coefficiente di funzionalità globale

Tiene conto della diversa destinazione d’uso delle singole unità immobiliari e pertinenze.

Coefficiente di destinazione/utilizzazione

Ha il fine di stabilire una valutazione degli spazi costituenti l’unità immobiliare in relazione alla misura della loro utilità e quindi della loro destinazione d’uso.

È chiaro che la percentuale di spazio destinata ad accessori (intendendo per accessori tutti i vani ad eccezione delle stanze vere e proprie) in relazione alla utilizzazione, non può avere, nella valutazione, lo stesso peso della percentuale di spazio destinata a stanze.

Per il coefficiente di destinazione si indicano mediamente i seguenti valori:

Coefficiente di piano

Tiene conto di tutte le condizioni che caratterizzano un vano per il fatto di trovarsi ad una altezza minore o maggiore relativamente ad altri e, deve quindi considerare ogni aspetto, positivo o negativo, che deriva da questo fatto: comodità di accesso, onerosità di spese per eventuale ascensore, appetibilità commerciale, luminosità, rumorosità, panoramicità, soggezione

ai venti, onerosità di trasporti.

Nella determinazione di questo coefficiente è necessario rilevare la presenza dell’impianto d’ascensore, perché oggettivamente costituisce un vantaggio rispetto agli edifici che ne sono sprovvisti.

Fabbricati con ascensore

Fabbricati senza ascensore

Coefficiente di orientamento

Tiene conto della posizione di ogni singolo vano rispetto ai punti cardinali, valutando gli effetti per la parte di competenza (quindi, quantità di sole, di luce, di calore, esposizione ai venti dominanti) connessi ad un dato orientamento, indipendentemente da altre condizioni caratteristiche del vano considerato.

Media degli orientamenti delle quattro pareti dell’ambiente considerato.

Coefficiente di prospetto

Tiene conto del vantaggio che ogni singolo vano detiene per il fatto di “affacciarsi” su strada pubblica, su piazze, su giardini, su cortili etc., valutando anche il tipo di visuale che può essere più o meno libera e panoramica.

È da tener presente che i vantaggi connessi a quest’ultimo aspetto, in relazione alla maggiore altezza della quota stradale, sono già stati considerati nella stima del coefficiente di piano.

Affaccio aperture principali dell’ambiente considerato.

Coefficiente di luminosità

Tiene conto della quantità di luce che penetra nei vari ambienti, in relazione alla loro superficie, attraverso le finestre.

Nella valutazione del coefficiente di luminosità si deve tener conto del rapporto tra superficie illuminante e superficie illuminata.

Descrizione delle tabelle millesimali più comuni

A seconda se la spesa da ripartire è inerente ad una parte comune a tutti i condòmini o soltanto ad alcuni di essi, deve essere utilizzata la tabella millesimale appropriata.

Tabella A

La tabella millesimale più importante è la Tabella “A” che racchiude tutte le unità immobiliari del condominio.

Essa oltre a rappresentare il potere deliberativo che ciascun condomino ha in assemblea, serve a ripartire le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria afferenti alla parti comuni di tutte le unità immobiliari che costituiscono l’intero stabile condominiale ed in particolare: muri maestri, fondazioni, facciate, gronde e pluviali e comunque tutto quanto previsto dall’art. 1117 del c.c.

Dalla tabella A scaturiscono tutte le altre tabelle di seguito illustrate.

Tabella B

Serve a ripartire le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria della scala e la spesa dell’illuminazione della stessa, secondo i criteri dettati dall’art. 1124 c.c., ovvero metà in funzione del valore di piano o porzione di piano e metà in proporzione all’altezza che ciascun piano ha dal suolo.

Tabella C

Serve a ripartire le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria dell’ascensore metà in funzione del valore di piano o porzione di piano e metà in proporzione all’altezza che ciascun piano ha dal suolo.

Tabella D

Serve a ripartire le spese di esercizio e manutenzione ordinaria e straordinaria dell’impianto di riscaldamento centralizzato.

Tabella E

Serve a ripartire le spese relative alla pulizia ed illuminazione dell’androne di accesso alla scala ed all’ascensore.

Tabella F

Serve a ripartire le spese relative all’eventuale servizio di portierato.

Tabella G

Serve a ripartire le spese relative alla manutenzione ed illuminazione di eventuali aree scoperte (giardini, cortili, etc.).

Tabella H

Serve a ripartire le spese relative alla manutenzione di impianti fognanti.

Tabella I

Serve a ripartire le spese per la manutenzione di impianti idrici/autoclave.

Esempio di calcolo dei millesimi di un’unità immobiliare.

Per prima cosa occorre calcolare  la superficie reale (o la cubatura, a seconda dei casi) di ogni singolo vano, detta superficie deve essere moltiplicata per i coefficienti sopra  elencati.

Si ottiene così la superficie virtuale del singolo vano; vengono poi sommate tutte le singole superfici virtuali di tutti gli ambienti, per arrivare alla superficie virtuale complessiva dell’appartamento.

QUOTA DEL SINGOLO VANO = moltiplicare i coefficienti di riduzione sopraelencati per la superficie reale del vano

Se il vano misura come superficie reale 20 mq e il coefficiente di destinazione è 1 (perché è una camera, il coefficiente di orientamento è 0,90 (perché è rivolto a Nord), il coefficiente di prospetto è 0,80 (perché si affaccia su un cortile) e il coefficiente di piano è 1 (perché è il primo piano), si farà il seguente calcolo:

20 mq x (1×0,90×0,80×1) = 14,4 ossia la superficie virtuale del vano

QUOTA MILLESIMALE DELL’UNITÀ IMMOBILIARE = proporzione tra superficie virtuale del singolo appartamento e la superficie virtuale dell’intero edificio (data dalla sommatoria di tutte le superfici virtuali dei singoli alloggi che lo compongono).

Così, se la superficie virtuale dell’unità abitativa è pari a 80 e quella del caseggiato è di 2.800, si avrà la seguente proporzione

Superficie Appartamento:Superficie Palazzo = x:1.000

80:2.800 = x:1.000

80×1.000 / 2.800 = 28,87 quota millesimale dell’appartamento esaminato