Impugnazione delibera condominiale

Vi sarà capitato molte volte di sentir parlare dell’impugnazione delle delibere condominiali. 

Ma sapete come concretamente si impugnano le decisioni dell’assemblea condominiale e, soprattutto, in quali casi?

L’impugnazione della delibera è l’atto con il quale uno o più condomini chiedono al Tribunale di accertare l’invalidità di una decisione che è stata votata dall’assemblea.

Le deliberazioni dell’assemblea, se correttamente e legalmente adottate, per il principio maggioritario vincolano immediatamente tutti i condomini.

Tuttavia è ben possibile che una delibera sia invalida, vuoi perché non tutti i condomini sono stati preventivamente convocati, vuoi perché si è deliberato nonostante mancassero i quorum previsti, o per eccesso di potere, o per vari altri mille motivi.

In tal caso, salvo che l’assemblea non deliberi nuovamente, revocando, modificando o confermando la precedente delibera in modo da sanarne eventuali vizi, potrebbe spettare all’autorità giudiziaria pronunciarsi circa la validità o meno della delibera.

Vedremo più avanti qual è l’iter per impugnare la delibera che si ritiene viziata, soffermandoci invece ora sui vizi della delibera.

Delibere nulle e annullabili, Articolo 1137 del codice civile

Le delibere si dividono infatti in due gruppi:

• le delibere nulle
• le delibere annullabili.

Il concetto di nullità di una delibera è di derivazione giurisprudenziale e si può affermare che l’orientamento ormai unanime è quello della famosissima Cass. Civ., Sez. Unite, 07/03/2005, n. 4806, per la quale: “In tema di condominio negli edifici, debbono qualificarsi nulle le delibere dell’assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all’oggetto; debbono, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all’oggetto.

Ne consegue che la mancata comunicazione, a taluno dei condomini, dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale comporta, non la nullità, ma l’annullabilità della delibera condominiale, la quale, ove non impugnata nel termine di trenta giorni previsto dall’art. 1137 c.c., (decorrente, per i condomini assenti, dalla comunicazione, e, per i condomini dissenzienti, dalla sua approvazione), è valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio”.

Delibere nulle

• prive degli elementi essenziali
• con oggetto impossibile
• con oggetto illecito perché contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume
• con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea
• che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva del singolo condomino

Facciamo qualche esempio pratico per capire meglio.

Sono nulle le delibere che, a maggioranza (per cui sono valide se assunte all’unanimità), 

• stabiliscono un criterio di ripartizione della spesa diverso da quello previsto per legge o dal regolamento contrattuale
• escludono alcuni condomini dall’utilizzo di parti comuni dell’edificio
• attribuiscono ad alcuni condomini un diritto superiore agli altri
• esonerano il costruttore, ancora proprietario di appartamenti, dal pagamento delle spese condominiali
• impongono ad un condomino un obbligo di fare (pensiamo al caso dell’assemblea che abbia deliberato a maggioranza che siano i condomini stessi, a turno, ad occuparsi della pulizia delle scale condominiali. La delibera è nulla perché esula dai poteri dell’assemblea incidere sui diritti individuali dei singoli condomini, imponendo anche a quelli che hanno votato contro un obbligo di fare).

Ancora, sono nulle le delibere che

• nominano un amministratore senza che questi abbia presentato il preventivo del proprio compenso
• addebitano ad un condomino spese per danni che avrebbe arrecato senza che vi sia stato un accertamento e, quindi, una sentenza di condanna da parte di un giudice
• approvano una spesa che non riguarda la gestione condominiale
• sono prive di oggetto o sono state adottate senza la votazione dell’assemblea, oppure non risultano nel verbale dell’assemblea per cui mancano del requisito della forma scritta (queste sono ipotesi di nullità perché mancano gli elementi essenziali).

Si tratta in pratica di un vizio talmente grave da rendere la delibera inefficace.

Tanto è vero che per impugnare una delibera nulla non c’è alcun limite di tempo, potendo essere fatto in qualunque momento da chiunque ne abbia interesse.

Essendo quello della nullità un vizio talmente grave da rendere la delibera contestabile in qualsiasi momento, se un condomino presente in assemblea vota sì ad una delibera nulla può comunque impugnarla. 

Cosa che invece non accade qualora il condomino abbia votato sì ad una delibera annullabile. In questo secondo caso, infatti, le delibere annullabili possono essere impugnate entro un preciso lasso di tempo (30 giorni) e solo da chi non ha partecipato all’assemblea oppure se, partecipando, ha votato no o si è astenuto.

Mentre la nullità è un concetto elaborato dalla giurisprudenza, l’annullabilità è regolata dall’art. 1137 c.c.

Delibere annullabili

• Le delibere affette da vizi relativi alla regolare convocazione dell’assemblea
• Le delibere adottate con maggioranze inferiori a quelle previste dalla legge o dal regolamento
• Le delibere affette da vizi formali

Pensiamo ad esempio a quelle

• affette da irregolarità nella convocazione dell’assemblea 
• assunte dall’assemblea in violazione dei quorum costitutivi e deliberativi

Ad ogni modo il Condominio può sempre revocare una propria precedente delibera, non solo quando si tratta di delibera irregolare (nulla o annullabile). Anche una delibera regolare può essere modificata.

Certo è che non si può impugnare una delibera regolarmente assunta dalla maggioranza solo perché il risultato della violazione non ci è gradito o si ritiene che in futuro l’assemblea potrà pentirsi della decisione presa.

La legittimazione e l’interesse ad agire

Ai fini dell’impugnazione è importante inquadrare con esattezza il vizio della delibera, se cioè sia nulla o annullabile, perché la legge disciplina diversamente le due ipotesi.

Termini per impugnare una delibera condominiale

Come già sopra accennato, infatti, una delibera nulla può essere impugnata in qualunque momento da chiunque ne abbia interesse, mentre una delibera annullabile deve essere impugnata, ai sensi dell’art. 1137 c.c., entro 30 giorni dalla sua adozione da parte del condomino presente all’assemblea, mentre per gli assenti il termine di 30 giorni decorre dalla ricezione del verbale.

Data la particolarità di ogni situazione, è indispensabile il supporto di un legale, perché appunto la differenza fra delibere nulle e annullabili non è sempre agevole.

È pertanto comunque sempre consigliabile impugnare una delibera rispettando il termine prescritto di 30 giorni, soprattutto in caso di dubbio se si tratti di una delibera nulla o annullabile.

Per chi ha partecipato all’assemblea il termine di 30 giorni è decisamente esiguo.

Bisogna rilevare infatti che spesso gli amministratori inviano ai condomini il verbale di assemblea a ridosso della scadenza dei trenta giorni, forse per disincentivare le impugnazioni, rendendo così difficile impugnare anche per chi era presente in assemblea.

Impugnazione verbale assemblea condominiale

L’impugnazione senza avere in mano il verbale di assemblea, e senza quindi sapere esattamente cosa è stato verbalizzato dall’amministratore, non è certo impossibile ma comporta che l’avvocato si debba basare sul racconto del cliente e non su un documento scritto.

Ecco perché ogni condomino presente in assemblea ed intenzionato ad impugnare dovrebbe farsi rilasciare, al termine dell’assemblea stessa, una copia del verbale scritto dall’amministratore.

Non valgono obiezioni del tipo “il verbale non è definitivo”, perché il verbale al massimo potrà essere corretto da errori di battitura, ma la sostanza non può e non deve cambiare.

La legittimazione attiva spetta di regola solo ai condomini, ovvero ai proprietari delle porzioni immobiliari in Condominio.

In caso di conferimento della delega da parte di un condomino ad un terzo (condomino esso stesso o estraneo al Condominio) per la partecipazione ad una riunione assembleare, il delegante potrà impugnare la deliberazione soltanto ove il delegato abbia votato contro l’approvazione della stessa o si sia astenuto dalla votazione.

Potrà comunque (ma non accade quasi mai) essere lo stesso mandatario (quindi il delegato) ad impugnare giudizialmente la delibera ove gli sia stato attribuito detto potere dal mandante nei modi previsti dall’articolo 77 c.p.c.

Nel caso in cui invece il delegato abbia ricevuto espressamente (per iscritto) istruzioni sul voto da esprimere e quest’ultimo non si sia attenuto a quanto indicato, il delegante potrebbe agire nei confronti del delegato per rivalersi su di lui.

Impugnazione delibera condominiale bonus 110

Si pensi ad esempio all’approvazione del Superbonus: se il delegante, interessato all’agevolazione fiscale, ha dato delega per il sì e il delegato, invece, esprimendo voto negativo, ha fatto in modo che la delibera non passi, il delegante potrà agire solo nei suoi confronti per la perdita dell’agevolazione fiscale, in assenza di motivi di nullità/annullabilità per impugnare.

Allo stesso modo, se il delegante dia istruzioni per esprimere voto negativo e il delegato invece voti sì, e il suo voto abbia fatto la differenza sull’approvazione della delibera, il delegante potrà agire solo nei suoi confronti per tutte le spese che eventualmente sarà chiamato a sostenere.

Nell’ipotesi di comproprietà della medesima unità immobiliare compresa nel Condominio, se anche il voto in assemblea è di una sola testa, poi la legittimazione attiva ad impugnare spetta a ciascuno dei comproprietari.

Anche per quanto riguarda i conduttori si ritiene che l’attribuzione del diritto di voto in assemblea nelle materie di cui all’articolo 10 della legge n. 392/78 (Equo Canone) valga a conferire implicitamente agli stessi il potere di impugnare le relative deliberazioni assembleari.

Infine, nel caso in cui venga impugnata una deliberazione assembleare o sia presentata qualche altra domanda giudiziale nei confronti del Condominio, la legittimazione passiva a stare in giudizio, in nome e per conto di quest’ultimo, spetta ovviamente all’amministratore.

Qualora, invece, la domanda riguardi interessi prettamente individuali dei singoli condomini, l’azione dovrà essere proposta direttamente contro questi ultimi, che avranno l’onere di costituirsi in giudizio.

Modalità dell’impugnazione delle delibere assembleari

La procedura per impugnare una delibera condominiale prevede il deposito di un atto di citazione in Tribunale, preceduto da un tentativo obbligatorio di mediazione.

Il legislatore infatti (D.lgs. 28/2010) ha previsto che debba prima essere tentata la mediazione, al fine di cercare di ridurre i contenziosi giudiziali in materia condominiale, data l’elevata litigiosità che caratterizza la vita in Condominio.

Per cui, se la mediazione riesce e le parti trovano un accordo, la questione viene risolta davanti ad un mediatore, senza quindi adire il Tribunale.

Se invece la mediazione non ha esito positivo, l’iter prosegue davanti al Giudice, che dovrà accertare se la delibera impugnata sia affetta da nullità o sia annullabile.

In caso di annullabilità, il deposito della domanda di mediazione va dunque effettuato nei 30 giorni previsti dalla legge e con esso si interrompe il termine di prescrizione del proprio diritto.

Ciò significa che, se la mediazione non riesce, il condomino ha nuovamente 30 giorni di tempo per proporre la domanda giudiziale, che decorrono dall’esito negativo della mediazione.

Il soggetto al quale notificare l’atto introduttivo del giudizio è l’amministratore o, nel caso in cui si tratti di un piccolo Condominio privo di amministratore, tutti i condomini.

L’atto dovrà essere indirizzato al domicilio dell’amministratore e non presso il Condominio (che non assume la qualità della persona giuridica), a meno che il primo svolga l’attività nell’ambito del medesimo edificio condominiale.

In considerazione del principio per il quale le delibere dell’assemblea condominiale si presumono legittime, esse sono vincolanti per i condomini, anche se sono state impugnate, fino al momento in cui il Giudice accerta la loro illegittimità.

Tuttavia l’esecuzione immediata di una delibera può causare ai condomini dei danni difficilmente rimediabili.

Per questo motivo è possibile richiedere al Giudice di sospendere l’efficacia della delibera.

La richiesta può essere effettuata:

dopo o contestualmente all’impugnazione della delibera mediante una istanza allo stesso Giudice che deve decidere sulla validità della decisione dell’assemblea,

prima della proposizione dell’impugnazione attraverso un ricorso al Tribunale per ottenere, in via cautelare, la sospensione della delibera in attesa di presentare l’impugnazione. In questo caso, però, il termine di 30 giorni non viene comunque sospeso.

Visto che l’impugnazione non sospende automaticamente l’esecutività della delibera, ben potrebbe quindi l’amministratore decidere ad esempio di procedere, nonostante l’impugnazione di una delibera di approvazione del consuntivo, con un decreto ingiuntivo nei confronti del condomino che ha impugnato, al fine di recuperare, forzosamente, le spese condominiali arretrate.

A questo punto, se avete bisogno di capire se una delibera del vostro Condominio sia impugnabile, contattateci pure per ricevere una consulenza.

Domande frequenti sulle delibere condominiali