Abbiamo già visto negli articoli precedenti cosa sono le tabelle millesimali, quali sono i principi fondamentali che le regolano e quali i criteri da applicare nella loro formazione.
E se fossero stati commessi degli errori nell’elaborazione delle tabelle?
Se per esempio alcuni coefficienti di calcolo non fossero stati presi in considerazione, andando così ad incidere sui millesimi di una unità immobiliare a discapito di un’altra?
Quando si ritengono errate le tabelle millesimali, bisogna impugnarle.
Cosa vuol dire impugnare le tabelle millesimali?
Che ci si deve rivolgere ad un Giudice il quale, preso atto dell’effettiva necessità di modificare le tabelle, eliminerà da queste ultime gli errori riscontrati, che si concretizzano in discrepanze tra i valori attribuiti e quelli effettivi.
Come ormai avrete imparato, nel mondo del diritto condominiale, ogni volta che ci si vuole rivolgere al Giudice bisogna prima esperire il tentativo di mediazione.
Se la mediazione non dovesse riuscire, allora bisogna presentare in Tribunale un atto di citazione volto ad ottenere la revisione delle tabelle millesimali.
Questo accade quando non si riesce a procedere alla modifica o revisione delle tabelle in Assemblea.
Facciamo quindi un passo indietro e vediamo come si può procedere alla modifica o revisione delle tabelle millesimali che si ritengono errate, prima di rivolgersi al Tribunale.
Modifica o correzione delle tabelle.
Occorre subito chiarire che le tabelle costituiscono documenti di natura tecnico-valutativa, elaborati sulla base di calcoli aritmetici, che rappresentano il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare espresso in millesimi rispetto al valore dell’intero edificio.
Il diritto di ogni condomino in relazione alle parti comuni dello stabile è, infatti, proporzionato al valore del piano o porzione di piano (cioè all’unità immobiliare) che gli appartiene.
Secondo quanto affermato dalla Cassazione a Sezioni Unite 09 agosto 2010, n. 18477, con principio ancor oggi valido anche dopo la riforma del condominio del 2012 e dello stesso art. 69 disp. att. c.c., hanno chiarito che l’atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse, non avendo natura negoziale non deve essere sorretto dal consenso unanime dei condomini, essendo a tal scopo sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136, comma 2, c.c.
Il principio è stato ribadito anche in una recente pronuncia della medesima Corte di Cassazione, per la quale “Per l’atto di approvazione delle tabelle millesimali e per quello di revisione delle stesse, è sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136, comma 2, c.c., ogni qual volta l’approvazione o la revisione avvengano con funzione meramente ricognitiva dei valori e dei criteri stabiliti dalla legge;
viceversa, la tabella da cui risulti espressamente che si sia inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese, ovvero approvare quella “diversa convenzione”, di cui all’art. 1123, comma 1, c.c., rivelando la sua natura contrattuale, necessita dell’approvazione unanime dei condomini.” (Cass., sez. II, civ, sentenza del 10 marzo 2020 n. 6735).
L’ago della bilancia tra unanimità e maggioranza qualificata, ai fini approvativi e di revisione delle tabelle, risiede nel rispetto e, quindi, nella mancata deroga dei criteri legali per la ripartizione delle spese condominiali.
Per cui, in ipotesi di tabelle allegate ad un regolamento di origine contrattuale e non comportanti, ai fini della ripartizione delle spese, deroga ai principi di cui all’art. 1123 c.c., l’atto di approvazione – analogamente all’atto di revisione – delle tabelle millesimali non ha natura negoziale, sicché necessita del consenso della maggioranza qualificata prevista dall’art. 1136, 2 co., c.c. e non già del consenso unanime dei condomini.
Nel caso, invece, di tabelle allegate ad un regolamento di origine contrattuale che chiaramente deroghino ai criteri legali di cui all’art. 1123 c.c. attraverso un’apposita “diversa convenzione”, per l’eventuale modifica occorrerà l’unanimità dei consensi.
L’art. 69 disp. att. c.c. prevede poi l’ipotesi di rettifica o modifica dei valori proporzionali delle singole unità immobiliari, anche nell’interesse di un solo condomino, nei seguenti casi:
- quando risulta che sono conseguenza di un errore;
- quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata, è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano.
L’errore nelle tabelle
La revisione in conseguenza di errore si riferisce ad ogni ipotesi di errore, anche nell’interesse di un solo condomino, quando le tabelle millesimali sono frutto di errore, ogni qualvolta quindi vi sia un’obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari ed il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle (Cass. Civ., Sez. Un. 9/7/1997 n. 6222).
Pertanto, possono dar luogo a revisione delle tabelle gli errori essenziali, cioè gli errori che attengono alla determinazione degli elementi necessari per il calcolo del valore dei singoli vani (quali l’estensione, l’altezza, l’ubicazione), siano essi di fatto (erronea convinzione che un vano
abbia una estensione diversa da quella effettiva) ovvero di diritto (erronea convinzione che si debba tener conto di alcuni elementi esclusi dall’art. 68 disp. att. c.c.). Non sono invece essenziali gli errori determinati soltanto dai criteri più o meno soggettivi (coefficienti vari).
Si deve ribadire che tale revisione è ammissibile soltanto per le tabelle determinate dalle parti e non anche per quelle determinate con sentenza, essendo ovvio che gli eventuali errori incorsi nella determinazione giudiziale possono essere corretti soltanto mediante i mezzi di impugnazione delle sentenze offerti dal vigente sistema processuale, e, qualora questi non siano più esperibili, restano senz’altro coperti dalla cosa giudicata.
Anche le tabelle speciali possono essere oggetto di revisione, quando si verificano circostanze che rendano opportuna una diversa ripartizione (sostituzione del servizio di portierato, ecc.).
La revisione per mutamento delle condizioni di fatto: sopraelevazione, espropriazione parziale, innovazioni di vasta portata.
È chiaro che in questo caso viene a mutare lo stato dei luoghi mediante un accrescimento reale.
Ricordiamo una sentenza del Tribunale di Milano (14/3/1960), richiamata ancora oggi dalla Cassazione, secondo la quale la modifica della tabella, a seguito di sopralzo, si impone anche quando chi ha effettuato il sopralzo è il costruttore venditore che si sia riservato l’esercizio del diritto senza corrispondere alcuna indennità ai condomini.
Anche l’espropriazione parziale – un’ala, un piano, ecc. – fa mutare i valori reciproci delle singole proprietà, a meno che l’ente espropriante non partecipi come condomino.
La fattispecie prevista dall’art.69 disp.att.c.c. è quella secondo cui con tale atto espropriativo il Condominio viene ad essere ridotto. Viene poi assimilato anche il perimento parziale quando non si proceda alla ricostruzione.
Nell’ipotesi di modifiche di una parte dell’edificio (ad esempio: innovazioni, ristrutturazioni di vasta portata o sopraelevazioni di nuovi piani) le tabelle vanno rifatte quando è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano.
Ed ecco qui la domanda più comune: nel caso di realizzazione di una veranda, il condomino che la realizza deve pagare di più?
La risposta spetta soltanto al Giudice, unico a poter valutare se c’è un’alterazione sostanziale nei rapporti di superficie, aiutandosi di solito con un tecnico.
Ma certamente pochi metri quadrati spesso non sono tali da giustificare una revisione.
E le tabelle millesimali del tuo Condominio come sono state redatte? Se qualcosa non ti torna contattaci!
Cosa fare se ci sono degli errori nelle tabelle millesimali?
Se si riscontrano degli errori nelle tabelle millesimali, bisogna impugnarle. Ciò significa che bisogna rivolgersi ad un giudice che, dopo aver accertato l’effettiva necessità di modificare le tabelle, eliminerà gli errori riscontrati.
Cosa significa impugnare le tabelle millesimali?
Impugnare le tabelle millesimali significa rivolgersi ad un giudice per ottenere la modifica delle tabelle.
Se non si riesce a procedere alla modifica o revisione delle tabelle in assemblea condominiale, è necessario presentare in Tribunale un atto di citazione volto ad ottenere la revisione delle tabelle millesimali. Prima di rivolgersi al Tribunale, è sempre necessario tentare una mediazione.
Come si procede alla modifica o correzione delle tabelle millesimali?
Se si intende modificare o correggere le tabelle millesimali, si può procedere ad una modifica o revisione delle stesse in assemblea condominiale.