Lavori in Condominio: il cappotto termico esterno
Il cappotto termico è un intervento di coibentazione termica (e acustica) dell’edificio, finalizzato appunto a far sì che quest’ultimo abbia un minore dispendio energetico, con conseguente risparmio sulla bolletta e aumento del valore di mercato dell’immobile.
Tale intervento, quindi, si inquadra nell’ambito di applicazione dell’art. 1120 c.c., perché volto “a migliorare la salubrità degli edifici” e/o “per il contenimento del consumo energetico”.
Questo comportava, prima dell’entrata in gioco del Superbonus 110, che tale opera potesse essere deliberata, ai sensi dell’art. 1120 comma 2 cod. civ. e 1136 comma 2 cod. civ., con il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti al Condominio ed almeno la metà del valore dell’edificio.
Con l’avvento del Superbonus, il Decreto Rilancio (art. 119, co. 9 bis, D.L. n.34/2020, conv. in L. n. 77/2020) ha stabilito che le delibere per i lavori rientranti nel Superbonus – tra i quali il cappotto termico – siano valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno un terzo del valore dell’edificio.
Si tratta quindi di un quorum molto inferiore a quello ordinariamente previsto.
Ed è stato proprio a causa del Superbonus che sia la giurisprudenza sia l’Agenzia delle Entrate si stanno trovando a dover affrontare tutta una serie di questioni che coinvolgono anche il cappotto termico, quest’ultimo in riferimento sia alle innovazioni sia al decoro architettonico.
Innanzitutto bisogna dire che per la Cassazione il cappotto non è un’opera voluttuaria o gravosa, per cui essa non rientra nella casistica di cui all’art. 1121 cod.civ. sulle innovazioni condominiali.
Ne consegue che la relativa spesa deve essere sostenuta da tutti i condòmini, perché di quest’opera tutti si avvantaggiano, anche grazie ai benefici fiscali connessi.
La Cassazione, infatti, con l’ordinanza n. 10371/2021 ha rigettato il ricorso che era stato proposto da alcuni condòmini, i quali avevano impugnato due delibere aventi ad oggetto la ripartizione delle spese sostenute per la coibentazione dell’edificio.
Sostenevano infatti i ricorrenti che innanzitutto i lavori per la realizzazione del cappotto termico consistessero in innovazioni gravose e voluttuarie, da ripartirsi quindi tra i soli condòmini interessati a trarre vantaggio da quest’opera.
Secondo loro, infatti, i locali di cui erano proprietari non potevano beneficiare della coibentazione “né potenzialmente né effettivamente”, in quanto interrati.
Cosa dice la cassazione sui cappotti esterni?
La Cassazione, nel respingere il ricorso, ha chiarito che “si intendono innovazioni voluttuarie, per le quali è consentito al singolo condomino, ai sensi dell’art. 1121 c.c., di sottrarsi alla relativa spesa, quelle nuove opere che incidono sull’entità sostanziale o sulla destinazione della cosa comune che sono tuttavia prive di oggettiva utilità, mentre sono innovazioni gravose quelle caratterizzate da una notevole onerosità rispetto alle particolari condizioni e all’importanza dell’edificio, e ciò sulla base di un accertamento di fatto devoluto al giudice del merito ed incensurabile in sede di legittimità se sorretto da motivazione congrua”.
Il cappotto termico non può essere qualificato come innovazione voluttuaria o gravosa poiché “i lavori di coibentazione eseguiti permettono un risparmio energetico che compensa l’investimento iniziale e producono un costo parzialmente detraibile fiscalmente”.
Il cappotto termico infatti è un’opera che, nel momento in cui viene realizzata, rappresenta un vantaggio per l’intero edificio condominiale, compresi i locali interrati, perciò nel momento in cui i lavori necessari alla sua realizzazione vengono deliberati dall’assemblea, si deve applicare l’art. 1123 comma 1 cod.civ., ai sensi del quale le spese devono essere sostenute da tutti i condòmini in proporzione al valore della proprietà di ognuno (millesimi di proprietà).
Peraltro, nel caso esaminato dalla Corte di Cassazione nella suddetta ordinanza, emerge come la delibera che aveva approvato il preventivo di spesa fosse stata tra l’altro approvata all’unanimità.
I condòmini ricorrenti quindi non avevano nemmeno manifestato il dissenso che l’art. 1121 cod.civ. presuppone da parte di coloro che non sono interessati alla realizzazione dell’opera.
In ogni caso, comunque, trattandosi di cappotto termico, quand’anche avessero votato no, nulla sarebbe cambiato ai fini della ripartizione della relativa spesa anche a loro carico, poiché non si tratta di un’innovazione gravosa o voluttuaria, beneficiando anche, dal punto di vista fiscale, di importanti agevolazioni.
Cappotto esterno decoro architettonico
Stabilito ciò, occorre poi rilevare come il cappotto termico sollevi a volte problematiche legate al decoro architettonico.
Quando si realizza un cappotto per l’isolamento termico dell’edificio, sono necessarie poi le opere accessorie volte al ripristino della facciata.
Gli elementi decorativi della facciata isolante vengono infatti rimossi o demoliti e successivamente riposizionati o ricostruiti.
L’Agenzia delle Entrate ha chiarito, con la risposta n. 685/2021, che il Superbonus spetta anche per i costi strettamente collegati alla realizzazione e al completamento dell’intervento agevolato: “qualora il tecnico abilitato attesti che la rimozione (o demolizione) degli elementi decorativi della facciata isolante nonché il successivo riposizionamento degli stessi sono interventi correlati ai lavori di coibentazione della facciata, le relative spese possono essere ammesse alla detrazione nei limiti complessivi stabiliti dalla norma.
Lo ha chiarito l’Agenzia delle Entrate con la risposta a interpello n. 685 del 7 ottobre 2021”.
Quindi l’Agenzia delle Entrate si è occupata del rapporto tra cappotto termico e decoro architettonico dal punto di vista dei costi aggiuntivi, rispetto al cappotto, ma ad esso strettamente collegati ai fini della fruizione dell’agevolazione fiscale.
Per quanto riguarda invece le maggioranze necessarie nel caso in cui il cappotto vada poi ad incidere sull’estetica del Condominio e, quindi, sul decoro architettonico dell’edificio, il Tribunale di Milano, con ordinanza del 30 settembre 2021, ha stabilito che qualora i lavori di realizzazione del cappotto vadano ad incidere sensibilmente sul decoro architettonico dell’edificio, per la relativa delibera di approvazione occorre necessariamente l’unanimità ai sensi dell’art. 1120 ultimo comma cod.civ.
Nonostante infatti il Decreto Rilancio abbia ridotto le maggioranze per approvare i lavori di Superbonus, non è comunque possibile derogare a quanto prevede il codice civile in materia di divieto di innovazioni lesive del decoro architettonico, stabilito dall’art. 1120 cod.civ.
Più precisamente, i Giudici, sospendendo l’efficacia esecutiva della delibera dell’assemblea condominiale che aveva approvato l’installazione del cappotto termico nell’ambito della procedura di efficientamento energetico del superbonus 110%, hanno sancito che il divieto di innovazioni lesive del decoro archittettonico è incondizionato e consente anche ad un solo condomino di agire per il ripristino delle caratteristiche originarie del fabbricato.
Ne consegue quindi che “l’installazione del cappotto termico che determini il cambiamento dell’estetica del fabbricato con il mutamento di colori, materiali e l’introduzione di nuovi elementi architettonici necessita dell’approvazione all’unanimità da parte dell’assemblea condominiale ai sensi dell’art.1120 ultimo comma cod.civ senza che occorra che si tratti di edificio di particolare pregio artistico”.
Nel caso esaminato dal Tribunale di Milano in composizione collegiale l’installazione del cappotto avrebbe comportato la rimozione del klinker e la sua sostituzione con grès porcellanato, il cambio dei colori delle facciate, l’installazione ex novo di una fascia verticale (terra-cielo) in corrispondenza di ciascun balcone, interventi su estradossi, intradossi e frontalini dei balconi e l’installazione di un impianto centralizzato di acqua calda sanitaria. Un radicale mutamento esteriore di tutte le facciate quindi.
Anche se è da evidenziare che i Giudici hanno sottolineato come “già la sola sostituzione del klinker – che costituisce una caratteristica di molti fabbricati a Milano tipica di una precisa epoca storica, e che imprime un peculiare tratto distintivo, sotto il profilo estetico, agli edifici, contribuendo a conferire ad essi una specifica identità e fisionomia – ne implica la totale alterazione sotto il profilo estetico”.
In sintesi, quindi, per quanto il Superbonus abbia ridotto sensibilmente le maggioranze per approvare i lavori, vi sono casi in cui non è comunque possibile derogare alla disciplina del codice civile.